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土地の有効活用・売却相談

土地の有効活用・売却相談
2013-11-25

弊社では土地の活用方法、売却相談も行っております。

○土地の売却

土地を所有しているだけで発生する固定資産税や都市計画税、将来的には相続税といった負担がありますが、土地を売却することで税金負担が少なくなります。

また、土地売却によって得られた収入により、将来相続が発生した場合の納税資金を確保することができます。

○マンション・アパート・ビル経営

家賃収入が年金や保険といった将来の収入源として活用できます。

テナントビルやオフィスビルの経営はアパート・マンションと同様、土地に建物を建てて賃貸しますが、対象は企業や店舗です。

一般的に、オフィスビルのほうが、アパート・マンションより建造コストは高くなります。

その分アパート・マンションと比べ、受け取る賃料は高くなります。工場やテナントビルと比べると、オフィスビルは周辺環境の影響も少ないので、立地の制約は緩和されるため、有効な土地活用方法といえます。

不動産・アパート・マンションなどで空室管理にリスクを感じる場合は、立地条件にもよってウィークリー（マンスリー）マンションとして貸し出す方法も有効です。

○等価交換

土地所有者が土地を提供し、建築会社が建築資金と建物の施行を担当して、土地と建物を等しい価値で交換(区分所有)することを等価交換といいます。

等価交換では土地に建物を建てた上で売却します。そのため、土地所有者は土地の一部を提供するだけで建物を取得することができます。借入金など莫大な資金が必要ないため、土地活用であまり費用をかけたくない場合に適しています。

○駐車場経営

初期投資を抑えたい場合に最適です。駐車場経営なら、整地費用程度の少ない設備投資で土地を有効に活用でき、違法駐車削減といった社会貢献にもつながります。

また、月極で契約することで安定した収入を見込めます。アパート・マンション同様に土地の周辺状況よって空車のリスクがある場合は、コインパーキングとして活用する方法もあり、比較的土地所有者の負担が少ない活用方法だと言えます。

○トランクルーム運営

屋外型のトランクルームなどはコンテナなどを置くだけなので、初期投資が比較的少なくて済みますがメンテナンスは必要になるため、その分のコストは見込んでおくことが大切です。

都心・郊外に限らず、屋内型の方が環境やセキュリティーの面において比較的高い利用料で使用されるケースが多いようです。

現在では、トランクルームを運営する業者がすでに多く存在するため、土地活用の為にトランクルーム運営業者に管理・運営を委託する事も有効な土地活用手段と言えます。

○土地売却

土地を売却して現金化することも土地活用法の一つといえます。

土地を持っていることだけでは固定資産税や都市計画税が毎年発生し、将来的には相続税といった負担もあります。

土地を保有していることで毎年かかる税金の負担は、土地売却で土地を手離すことによって軽減できます。売却収入も相続財産ですので、相続税額は増えますが、分割が難しい土地と違い納税はしやすくなります。

土地売却のデメリットとしては、売却収入のすべてが手取り現金にはならないことが挙げられます。たとえば、土地が1億円で売れても、1億円の現金がそのまま入るわけではありません。

売却で得られた利益に対して、譲渡税として、所得税・住民税がかかります。

売却額を他の資産に組み替えようと検討している場合は注意が必要です。

土地売却のデメリットを解消する有効な土地活用としては、駐車場やコインパーキングが挙げられ、有効に活用しておけば、収入も入り、物件と違い土地を再度復元することも簡単です。

注意したい点

土地は重要な資産です。周辺地域の環境や税制、法規制、社会情勢や経済情勢等も把握しておく必要があります。

○用途の制限

土地の有効活用を考える前に、土地の利用用途、建物の規模建ぺい率、容積率、地区計画、建築協定などの制限をその土地に属す役所で確認が必要です。

また、各自治体単位で様々な建築の制限や条件を設けていることもあるため、建物のデザインや環境へ配慮をするなど、周辺地域への影響も検討が必要です。

○道路状況

土地周囲の道路幅によって、建物規模や高さに制限があります。また、都市計画道路に指定されている場合、さまざまな制約がある場合もあります。

テナントビルやオフィスビルを建造する場合は前面道路の人や車の交通量は重要な判断材料となります。

○周辺地域の開発計画