【情報】|ブログ | 大阪の不動産・注文住宅のことなら株式会社ワイズホーム

住宅取得にはどんなメリットがあるの？の疑問にお答えします。


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土地の査定方法　3つの公的評価額で自分の土地を査定する。

不動産会社に土地の査定を依頼する前に、自分で査定する方法をご紹介します。


自分で土地を査定する場合は、周辺の土地の価格相場を知る必要があります。

周辺相場は不動産情報サイトなどでもある程度は把握できますが、土地の公的な評価額を確認することがより確実です。

土地の公的評価額には「公示地価（または基準地価）」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の3つがあります。

土地の査定額を左右するポイント！

土地の価格は広さや方角だけで決まるのではありません。

最も重要なポイントは、その土地にどんな建物が建てられるかという点です。


ある土地に建てられる建物は、法律によってさまざまに規制がかけられています。

代表的なものとしては、建物の大きさを規制する建ぺい率や容積率が挙げられます。
また建物の用途を規制する用途地域も重要です。

このほかにも、土地が接している道路（前面道路と呼びます）の幅による規制や、北側の隣地への影響に配慮するための規制などもあります。

同じ広さや方角の土地でも、これらの法律上の規制によって、査定価格が大きく左右されるのです。

したがって土地を査定するにはその土地にかけられている法規制を調べる必要があります。

そうした作業は、不動産に関する法律知識が豊富な不動産会社に委ねるのが近道です。


『駅からの距離』
土地の価格を左右する重要なポイントの一つに、駅からの距離が挙げられます。

一般的には駅から近いほど価格が高くなり、遠いほど安くなります。

駅から遠い土地は住宅地としての人気が相対的に低く、また店舗などの立地にも適さない場合が多いため、ニーズが低く価格も低めになります。

逆に駅から近い土地は住宅地としてだけでなく、店舗やオフィスなどのニーズも高まるため、価格も高くなるのです。

ただし駅から遠くなるとバスや車を利用する人が増えるため、距離による違いがさほど価格に反映されなくなります。

駅から徒歩25分でも30分でも、価格には大きな差はでなくなるのです。

また郊外のエリアではそもそも近くに駅がないため、駅からの距離が査定価格にほとんど影響しないケースもあります。

駅からの距離による価格への影響は、エリアの特徴によっても異なります。


『土地の面積』
土地の面積は査定価格を左右する重要なポイントです。

そのことは、相続税評価額が路線価に面積を掛けて計算することからも分かります。

同じ路線価なら、面積が広いほど評価額が高くなるのです。

土地の面積が広いと、建てられる建物の種類も増えます。

例えば100m2程度の広さの土地であれば、建てられるのは一戸建てぐらいしかありません。

しかしもっと土地が広くなれば、アパートやオフィスビル、マンションなどが建てられるようになり、土地の価値が高まります。

ただし土地の単価（m2単価）については、広ければ高くなるとは限りません。

土地が広くなると単価が高くなるケースもあれば、逆に単価が低くなるケースもあります。


『土地の形状』
土地の形状も価格を左右します。

一般的には正方形など整った形の土地ほど価格は高くなります。

逆に途中で折れ曲がったような土地や、旗竿状の土地は建物が建てられない部分が生まれやすいため、価格は低めになります。

ただし土地の広さに余裕があれば、多少変形していても建物を建てるのに十分な広さを確保しやすくなり、形状による価格の差は小さくなります。

また土地の形状を活かして個性的な形の建物を建てたり、建物が建てられない部分を駐車スペースにするといった工夫もできるため、変形した土地だからといって住宅地に適さないとは言い切れません。

土地面積150m2×容積率200％（2.0）＝300m2

この容積率は後述する用途地域によって地区ごとに定められています。

ただし用途地域による制限に加えて、前面道路の幅による制限もかかるのです。

前面道路による容積率の制限は、住居系の用途地域と非住居系の用途地域とで、それぞれ以下のように決められています。

これらは前面道路の幅が12m未満の場合に適用されます。

住居系用途地域：前面道路の幅（m）×40％
非住居系用途地域：前面道路の幅（m）×60％

例えば住居系用途地域で前面道路の幅が4mの土地の場合の容積率の上限は以下の計算式で求められます。

前面道路の幅4m×40％＝160％

用途地域で決められた容積率（指定容積率と呼びます）と、前面道路の幅で制限された容積率とでは、どちらか小さいほうが適用されます。

前面道路の幅が4mの土地の場合は、たとえ指定容積率が200％でも、実際に適用される容積率は160％に制限されるのです。

この場合、土地面積が150m2であれば、建てられる建物の延べ床面積の上限は以下のように計算されます。

土地面積150m2×容積率160％（1.6）＝240m2

このように前面道路の幅が狭いと容積率が制限されるため、その土地に建てられる建物の大きさが小さくなり、価格が下がることになるのです。

『土地の間口と奥行き』
土地の間口と奥行きも価格に影響します。

間口は広いほうが建物プランの自由度が高くなり、日当たりが良くなるのが一般的なので、土地の価格が高くなります。

もちろん奥行きも長ければ土地が広くなるので、さらに有利です。

逆に間口が狭いと、奥行きが長くて面積が確保されていても使い勝手が良くないため、土地の価格は低めになります。

『前面道路の幅』
前面道路とは土地が面している道路のことですが、この前面道路の幅によっても土地の価格が左右されます。

というのも、前面道路の幅によってその土地の容積率に制限がかかるからです。

容積率とは建物の大きさを規制する数値で、「100％」「200％」などと表記されます。

具体的には土地面積に対する建物の延べ床面積の割合を示しており、容積率を超える延べ床面積の建物は建てられません。

『土地査定額と用途地域の関係』
都市計画区域内の市街化区域には、さらに景観保護や防火対策などの観点から21の地域区分があり、その中の１つに「用途地域」があります。

用途地域は前述したように建てられる建物の用途を制限するための規制で、2019年4月に新設された「田園住居地域」を加えて13地域あります。

用途地域には大きく分けて住居系、商業系、工業系の3つのタイプがあります。

住居系は住宅を中心とした区域、商業系は商業施設が中心の区域、工業系は工場が中心の区域になります。


【まとめ】
土地を査定するときにはまず自分で公的評価額などを参考に査定価格を計算してみます。

公的評価額とは地価公示や相続税路線価、固定資産税評価額などのことです。

このうち最も参考になるのは、国税庁のHPで見ることができる相続税路線価です。

自分で査定をして価格相場が把握できたら、不動産会社に査定を依頼します。
まず複数の会社にインターネットなどで簡易査定を依頼し、そこから3社程度に絞り込んで詳細査定を依頼しましょう。

土地の査定額を左右するポイントとしては、法律上の規制や駅からの距離、土地の面積や形状、前面道路の幅、土地の間口と奥行き、前面道路との関係、道路との高低差、埋設物や土壌汚染、嫌悪施設との距離が挙げられます。

土地査定には登記内容や隣地との境界を確認する資料が必要です。

また土地を購入したときの契約関係の書類や、毎年納めている固定資産税の税額を確認する資料も必要になるので、準備して下さい。

少しでも土地を高く・早く売却したいと考えるなら、株式会ワイズホームにご相談ください。

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『良い土地が見つからない！』
 

家を建てるかたの8割の方が土地探しから。
 

この土地は本当に買ってもいいの？　

土地価格以外に必要な工事って？、総額は？、建物価格は？。

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注文住宅を検討する際に必ず「坪単価」という言葉をよく聞きます。

広告チラシなどでも「坪単価1000万円～」とよくうたっています。

1000万円から建てれると思いがちですが、注意が必要です。

なぜなら、中にはこの坪単価をさまざまな方法で低く見せることで、お客様の購入意欲を高めようとするケースがあるからです。

失敗しない家づくりをするために、坪単価のカラクリについて詳しくご説明します。

坪単価の基準は住宅会社によってさまざまです。

しかし、坪単価には明確な基準がなく、住宅会社によってどこまで含まれているかを確認する必要があります。

「建築費用」に外構も含むか、それとも建物本体価格だけか！

家の建築費用は大きく分けて

このとき全ての項目を含んでいれば良いのですが、「建物本体価格」だけを「建築費用」と伝える営業マンもいます。



モデルハウス

建物本体価格は、延べ床面積か、施工床面積か！

「延べ床面積」にはベランダや玄関ポーチ、小屋裏収納など、法的に面積に加えなくて良い部分は含まれません。

「施工床面積」だとこれらは含まれます。

「施工床面積」の方が面積を大きく見せることが可能です。

こちらを使用して計算すると建築面積を増やせるので、坪単価を下げられます。

当てにならない面積と建物費用の関係性

例えば、延床面積100平方メートル（およそ30坪）の平屋建ての家が2つあったとします。

2つの建物面積は同じ100平方メートルですが、外周の4辺の長さは、

長方形の方が外壁に使用する部材の量も多くなるので、当然コストは高くなります。

このように同じ建物面積であっても、形によって金額が変わってきます。
 

坪単価は参考程度にして、総費用を把握してください。

よくお客様から「坪単価はいくらですか」と聞かれることがあります。

「一概にお答えできない」というと最初は不思議に思われるのですが、上記の説明をすると納得してもらえます。

各社の坪単価を確認するのは良いですが、あくまでも参考程度にして下さい。

具体的な金額が知りたい場合は「どんな家にしたいか」をしっかり伝え、

と確認されることをオススメします。


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お手伝いサービス

日常生活の中でのちょっとしたお手伝いにスタッフがお伺いいたします。

会員特典・下記サービスのいずれか年１回無料サービス (30分以内の作業)



お部屋の照明器具(蛍光灯など)の管球交換作業を行う業者を手配いたします。

ご利用の上の注意

管球類は予めご用意下さい。吹抜けなど、高所作業にかかる足場設置費用は、お客様負担とさせて頂きます。




手の届かない高所にある窓の清掃をお手伝いいたします。

ご利用上の注意

吹抜けなど、高所作業にかかる足場設置費用は、お客様負担とさせていただきます。



家具の移動のお手伝いをいたします。

ご利用上の注意

運ぶものの大きさや重さなどによって特殊な用具や人数が必要になる場合は、別途費用が発生する場合があります。

※信頼できる専門会社を、お得な価格で、電話一本でご紹介いたします。

（有料オプションサービス ※ご相談・お見積もりは無料）

暮らしの身近なトラブルに駆付け、迅速にサポートするサービスです。
 

水が出ない、止まらない、トイレが詰まった等、緊急時の一次対応をいたします。

対応内容
現場点検・調査ラバーカップ・ローポンプでの排水つまりの除去シールテープ処理調整作業

ご利用上の注意

特殊作業や特殊な部品が必要な場合は別途ご相談となります。特殊作業や特殊な部品代については、お客様のご負担となります。



対応内容　

ガラスを修理・交換するサービススタッフを手配いたします。



給湯器のトラブルにサービススタッフを手配いたします。

対応内容

サービススタッフの手配

ご利用上の注意

完全に故障と判断された場合の修理・交換に関してはお客様と相談のうえでのご対応となります。メーカー対応の場合は9：00〜17：00となります。




建付けが悪くなった扉や、傷が目立つフローリングなどを、綺麗に修繕いたします。



給湯器の寿命はメーカーで10年といわれています。お問い合わせの場合は給湯器のメーカー・型番をご確認ください。




お忙しいお客様に代わってプロの技術でクリーニングいたします。


※サービス内容に該当しないものに関しては、ご相談ください。
※状況により希望に添えない場合があります。
※建物プランにより追加費用が必要な場合がございます。
※一部対応できない地域がございます。

打ち合わせは家の間取りや仕様などを決める重要な工程です。

注文住宅は、要望に沿って計画を立てていくわけですから、自分の要望をしっかりと伝えることが大切です。

そのために住宅会社の担当者や設計士がいて、誘導をしてくれるのですが、任せきりは良くありません。

家づくりは共同作業です。

打ち合わせをうまく活用して、自分の希望をしっかりと反映した、後悔のない計画を立てて下さいね。

打ち合わせに失敗しないポイント


『必ずイメージを共有しておく』

打ち合わせでは、主に平面図を使って計画を立てていくので、間取りや収納などの仕様などを決める際に、具体的なイメージがつかみづらいことがあります。

わからないことがあった場合はそのままにせず、説明してもらいましょう。

また、こちらから提案する場合も、簡単な絵をかいたり、施工事例の写真などを活用して、明確にイメージの共有を行ってください。

実は、お施主様と設計士の間で、お互いに違う認識をもったまま、話を進めてしまっていることは多いです。

お互いの認識が違ったまま着工してしまうと、あとからの修正が難しくなります。
大概の場合、その箇所の施工が終わったタイミングで、お施主様が異変に気がつきます。

「私のイメージと違う」とクレームをだしても、出来上がってしまっているので、
取り壊して作り直す手間がかかりますし、図面を書きなおして再申請を行うため、費用もかかり、工期も延期されます。

構造上の理由で修正不可能なことも珍しくありません。
 

注文住宅を建てるには、家そのものの価格とは別に、外構工事や保険、税金などの様々な費用がかかります。

家づくり全体にかかるお金を『総費用』と呼び、本体工事費用・別途工事費用・諸費用の三種類に分けられます。

支払うお金がどのように使われ、家づくりに役立てられるのかを、ご説明させて頂きます。
 

『本体工事費用』

本体工事費はその名の通り、建物そのものにかかるお金のことです。

庭や駐車場などの建物以外にかかる費用は含まれていません。

一般的に広告などで目にする注文住宅の価格や坪単価は、この本体工事費のことを言っている場合が多いです。


1000万円からの注文住宅！などの広告も多いため、勘違いしてしまう方もいるのですが、「お！この会社は他より安いぞ＾＾」と思っていざ話を聞き、見積もりをとってみると、予想以上の金額を提示されることも珍しくありません。


本体工事費は、総費用の約75％が相場です。

仮に、『１5００万円の家』と建てる工務店があったとして、この価格が本体工事費を指していた場合は、1500÷0.75=2000万円となり、実質的に広告価格より５００万円も高くなる場合があります。

このように、家を建てるには本体工事費とは別に、数百万円程度の費用が必要になります。


本体工事費の内訳は、家を支える『基礎工事』構造材や造作材の加工・組み立てをする『木工事』空調・お風呂・キッチン・上下水道などの『設備工事』照明配線・コンセント取り付けといった『電気工事』がなどがあります。

〈本体工事費用の内訳〉

・仮設工事費用
工事に必要な足場や仮設電気、水道、トイレ設置など

・基礎工事費用
構造全体を支える基礎工事に必要

・木工事費用
構造材や造作材などの加工、現場工事

・屋根工事
屋根やガルバニウムの施工、雨樋や水切りの取付け工事

・外装工事
外壁のサイディングや塗り壁など、屋外の装飾工事

・サッシ工事
屋外に面した窓の取り付けと防水工事

・タイル工事
玄関や洗面、お風呂場などのタイル、左官による装飾工事

・断熱工事
壁、床下、屋根などに断熱材を取り付ける工事

・建具工事
屋内の木製ドア、障子などの加工、取り付け工事

・金物工事
ドアノブやドアフック、手すりなどの取り付け工事

・電気・水道
壁、床下、天井裏に電線、水道管などの配線、配管を行う

・空調工事
空調ダクトや２４時間換気のための換気口の取り付け工事

・防蟻工事
構造材を腐食やシロアリから守る薬品工事

・内装仕上
内壁、天井に塗装やクロス貼りなどの装飾工事

・住宅設備工事
お風呂場やキッチン、トイレなどの設備機器工事


『別途工事費用』

別途工事費は、建物以外にかかる別途費用のことで、ガスや水道などの敷設工事、駐車場や庭などの外構工事、エアコンや照明器具、カーテンなどの購入に使われます。

目安として、総費用の約25％になります。


別途工事費で注意しておくべき点は、家を建てる土地などの条件によって、必要な金額が大きく変わる特徴があることです。

高低差のある土地や、道路から離れている土地では、ガスや水道の引き込み費用が高くなりますし、地盤が弱い土地では、地盤改良をしなければなりません。

地盤改良費は、地盤の強度や、建てる家の構法によって変動します。

安い土地を探して購入したとしても、調査の結果、土地が家を建てられる状態でなかった場合、50万円～300万円の追加費用を支払って整備しなければなりません。

逆に、環境の整備された住宅地を購入した場合は、別途費用は相場より安くなることもあります。

・解体工事 
もともと住んでいた家や、土地にある古い建物を解体する

・地盤調査費
その土地が家を建てられる状態にあるかを調査する費用

・地盤改良
家を建てられる状態にするために、補強工事を行う

・水道引込み
水道管やガス管などを土地に引き込む

・敷設工事
土地に引き込んだ水道管などを家の内部に引き入れる

・外構工事
駐車場や玄関までのアプローチや犬走りなどを造設する

・造園工事
庭の石垣や植栽などを行う

・電気工事
屋外の照明や給排水の設置工事

・設備工事
太陽光発電や蓄電設備を取り付ける場合の追加工事

・空調工事
エアコン本体や室外機、換気扇などの取り付け工事

・照明工事
シーリング、ダウンライトなどの照明器具工事

・カーテン
カーテンやブラインドの購入、取り付けを行う

・設計料
プランを設計事務所や建築家へ依頼した場合に必要

・道路の舗装工事
掘削した道路の復旧工事


※本体工事費と付帯工事費を合わせたものを、建築工事費といいます。


『諸費用』

諸費用とは住宅取得前後に、基本的に現金で支払わなければいけないお金のことで、各種税金や住宅ローンなどの手続き料、地震保険・火災保険などの保険料、引っ越しや家具、家電の購入費用などがあります。

(※諸費用込みで借入れ可能な住宅ローンも存在します。)

諸費用は、建築工事費の約5％が相場です。

〈諸費用の内訳〉

・登記手数料 　
不動産の所有者を登記簿に記載し、所有権を得るため

・住宅ローン保証料 　
住宅ローン返済の為に、信用保証会社からの保証料

・物件検査手数料 　
国の建築基準に違反していないか調査するための検査費用

・仲介手数料 　
仲介業者で注文住宅を建てた場合に支払う手数料

・印紙税 　
売買契約書と工事請負契約書を作成するための印紙代

・消費税 　
2019年10月から10％に引き上げられました

・登録免許税 　
登記をしたときにかかる税金。登記手数料とは別に支払う

・固定資産税 　
住宅の所有者が毎年支払う地方税

・不動産取得税 　
不動産を取得した際に、都道府県に支払う都道府県税

・仮住まい費用 　
家を解体して、引き渡しまでに住む費用引っ越し、家具購入費 、完成した家に住むための家具、家電の購入費


〈注文住宅に必要な費用の割合〉

本体工事費用　総費用の75％

別途費用　本体工事費用の約25％

諸費用　建築工事費(本体工事費用＋別途費用)の5％


総費用を3,000万円と考えているのであれば、家にかけられるのお金は2,250～2,400万円までです。

この金額を超えてしまうと予算オーバーになる可能性が高くなります。


 

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生涯コストで比較

物件を購入したら住宅ローンの返済だけで住めるって思っていませんか？ローンの返済以外にも、毎月あるいは毎年発生する費用があります。

マンションと一戸建てが同じ物件価格なら、管理費や修繕積立金、駐車場代がかかるため、 マンションの方が、圧倒的にコストが高くなります。
 

管理費は、敷地の掃除や共有部分の手入れにかかる費用ですが、一戸建てなら自分で手入れするので費用は発生しないです。

仮に毎月1万円の管理費が発生する場合、1年で12万円。10年で120万円。50年で600万円もの差額が生じます。

また、車を所有している場合は、駐車場代が発生するかどうかも大きな差になります。
 

最後に忘れがちなのが、建物補修のための修繕積立金です。一戸建てでも自分で積み立てる必要があるので、「結局、同じじゃないか」って思われる人がいると思います。

しかし、修繕するかしないかを自分で決められる所が大きく異なります。

例えば、「大規模修繕はやらずに気になる部分的な補修だけにしよう」など自分で費用を考える事ができます。マンションよりも自分のライフプランに合わせた修繕が可能になります。


 

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２０１9年は、多くのお客様の笑顔に囲まれて素晴らしい１年になりました。

2020年もより多くの『ありがとう』を頂けますよう精一杯頑張ります。

皆様にご満足頂けるサービスを心がける所存でございますので、

何とぞ昨年同様ご愛顧を賜わりますよう、お願い 申し上げます。

本年も何卒宜しくお願い致します。

新年は、１月7日(火)から平常営業させて頂きます。

家づくりのご相談お待ちしています！

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