【不動産売却査定】|ブログ|株式会社ワイズホーム
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大阪市 堺市 不動産売却の買取 買取保証 2022-11-29
「買取」とは?「仲介」との違いとは!
「仲介」とは、売主が「仲介(媒介)業務を行う不動産会社(以下、仲介会社)」に、売却を委託する方法です。
売主は仲介会社の提示した売却可能価格を参考に「売出価格」を決め、仲介会社は物件情報を不動産情報サイト等に掲載して買主を探します。
買主が見つかったら、売買契約に向けて売主と買主の中立ちを行い、売買契約後は引き渡しがスムーズに行われるように、残金決済の日程調整や登記の手配を行います。
このため仲介の場合、仲介会社に支払う「仲介手数料」がかかります。仲介手数料の目安は「不動産の売買代金×3%+6万円+消費税」で、売却価格が3000万円だと約100万円かかることになります。
また、仲介は、売却開始から資金が手に入るまでの期間が予測できないのも特徴です。売買契約までの期間が平均3カ月程度、さらに引き渡しまでの期間が数カ月になることもあります。
「買取保証」のメリットとデメリットとは?
買取保証のメリット
1.不動産の売却によって「いつ、いくら入手できるか」が事前に決まっているため、資金プランが立てやすい点。なお、買取保証による売却時期は、媒介契約の3カ月後が一般的です。
2.買取の場合、仲介手数料は必要なし
仲介で買主が見つからず、直接不動産会社が買い取る場合、仲介手数料はいりません。3000万円の物件で約100万円の節約が可能です。
3.仲介で高く売れる可能性がある
一定期間中は、仲介市場の相場を参考にした価格で売り出すため、買取保証の金額より高く売れる可能性があります。ただし、仲介で売却が決まった場合は仲介手数料がかかります。
4.買取前提なので、リフォームなどは不要
仲介のみで売却する場合、売主が費用をかけて修繕やリフォームをするケースがありますが、買取保証は不動産会社がリフォームをして再販する前提で買い取るため、リフォーム等の必要はありません。
5.買取の場合、契約不適合責任は免除される
仲介で買主が見つからず直接不動産会社が買い取る場合、引渡後に欠陥や不具合が発覚したときに売主が負う「契約不適合責任」は免除とする契約を結ぶのが一般的です。
買取保証のデメリット
1.売却価格の設定が相場より低めになる。
2.「仲介」のみで売却する場合、最初は高めの価格で売り出して様子を見ながら4カ月~5カ月かけて売却することも珍しくありません。一方、買取保証付きは3カ月以内で売れる価格に設定するため、売出し価格が相場より安くなる傾向があります。
買取保証の条件が不動産会社によって異なります。
買取保証サービスのある会社は、それぞれ独自に、広さや建物の耐震性など、買取保証の条件を定めていますので、買取保証を検討するときには、各会社の条件を事前に確認して下さい。
少しでも土地を高く・早く売却したいと考えるなら、株式会ワイズホームにご相談ください。
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大阪市 堺市 マンション売却査定 売却までの流れ2022-11-19
マンション査定の依頼から引き渡しまで、期間は短くて2カ月
マンションの売却は、まず不動産業者に査定を依頼することからはじまります。
<売却(引き渡し)までの流れ>
不動産業者に査定を依頼
↓
査定
↓
仲介会社を決めて媒介契約を結ぶ
↓
売り出し価格を決めて販売
↓
売買契約
↓
引き渡し
複数の不動産会社に査定を依頼する!
マンションの査定額は不動産会社によって異なるものなので、複数の不動産会社に依頼するのが一般的です。
個別に依頼するほかに、インターネットサイトから複数の不動産会社に一括査定を依頼することもできます
が、いずれにせよ、3社程度の特徴の異なる不動産会社に依頼するのがおすすめです。
地域密着型の地場系の不動産会社の場合は、その地域独自の情報やノウハウなどを持っているという強みが売
却に有利に働く場合もあります。
そして、ネット系の場合は店舗などにコストをかけないローコストな経営をしているため、仲介手数料を値引きするというケースもあります。
「査定を複数社に頼んで、1社だけ飛びぬけて査定額が高かった場合などは要注意です。査定額だけを見ると自分のマンションを高く査定してくれた業者に仲介を依頼したくなりますが、同じ物件を1社だけが高く売却できるというのは考えにくいものです。
査定額の根拠は何なのか、売り出し価格はどのようになりそうかなど、きちんと確認をした上で、信頼できる不動産会社を選ぶことが大事です」
査定額アップのため、直前でもできること!
「整理整頓がされていなかったり、荷物が多すぎて散らかったりしていると、印象は悪くなるものです。荷物が多い場合は、トランクルームに預けたり、キッチンやバスルームなどの水まわりは、大掛かりなものでなくても、ハウスクリーニングなどプロにお願いしてきれいにしたりしておくと、評価につながることがあります。また、査定に必ず必要なものではありませんが、分譲当時のパンフレットや図面、重要事項説明書、管理規約なども早めに準備しておくといいですね」
査定前のリフォームは必要なし
査定に際し、リフォームを検討する人もいるようですが、査定前に大掛かりなリフォームまで行う必要はありません。
「あまりにもキッチンなどの老朽化が進んでいる場合は、設備の交換などをしてもいいかもしれませんが、大掛かりなリフォームをしても、買い手が気に入るかどうかはわかりません。リフォームや修繕については、査定の際などに不動産会社に相談するといいでしょう」
まとめ
売却を決めたらまずは複数の不動産会社に査定を依頼!
不動産会社への仲介手数料は売却後の成功報酬。査定や宣伝広告は無料!
査定前のリフォームは不要です!
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大阪市 堺市 マンションを売る貸すのメリット デメリット2022-08-29
「売る」のメリット・デメリットは?
■メリット
・まとまった金額を受け取ることができる。
・管理費、修繕積立金、固定資産税など固定費の支払いがなくなる。
・所有に関する手間がなくなる。
■デメリット
・売却損のリスク。
・売却行為に手間がかかる。
「貸す」のメリット・デメリットは?
■メリット
・定期的に家賃収入を得ることができる。
■デメリット
・管理費、修繕積立金、固定資産税など固定費の支払いがある。
・空室のリスクがある。
【ライフプラン】「売る」と「貸す」、自分の暮らしに合うのは?
お金の面では、
・今、まとまった売却益を得ておきたい → 売却
・今後、定期的に収入が欲しい → 賃貸
の2択となりますが、「投資として考えるなら、賃貸にもリスクもあります。
「まず空室のリスクがありますし、マンションが古くなることで賃貸料も下落していきます。
未来の売り時も完全には予測できませんし、事故や災害が起こることさえあります。リスクを承知の上、ご検討下さい。
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大阪市 堺市 不動産 相続・売却トラブルを防ぐ2022-07-09
実家の土地を相続。どんなもめごとや問題がある?
兄弟で相続する場合!
親が遺してくれた土地を、きょうだいで相続するとき、どう分けるかで悩むケースは多い。「それぞれが自分の希望通りの使い方ができる土地を、平等の広さや価値で分けられればいいのですが、実際には分けると使い道がないほど狭い土地になる、遠方に住んでいるので使い道に困るなど、誰かに何らかの不満が生まれてうまく分けられない場合があります」
また、土地を切り分けずにきょうだい全員の「共有財産」として相続した場合も、将来的にもめごとになることがあります。
「例えば、土地を兄と弟で2分の1ずつ共有する場合、これは土地に線を引いて半分ずつ所有するのではなく、その土地に対する権利を2分の1ずつ持つということ。
この場合、将来兄がその土地を売ろうとしても弟の同意がなければ売れません。兄が所有権を売ろうとしても、土地を購入したい人は、土地そのものを取得したいわけですから、誰かと共有になっている土地には買い手がつかないでしょう」
さらに、共有している土地が、子ども、孫へと相続されるごとに、土地の権利を持つ人が増えていく。権利関係が複雑になり、その土地全体を売却することはますます難しくなります。
売却だけでなく、その土地を貸したり、駐車場にしたりなどの活用方法を考えたときも関係者の人数が多いほど意見がまとまらず、もめごとに発展する可能性が高くなります。
相続した土地や建物を複数の相続人で分けるとき、さまざまな問題が発生
広い土地なら人数分に分けてトラブルを防ぐ
「広い土地であれば人数分に切り分けてしまう(分筆)のがシンプルな方法です。売却もしやすいですし、家を建てる、駐車場にするなど、それぞれが自由にできます。
土地の形や方角で不平等感が出ることはありますが、その場合、北向きの土地は広めにする、角地は小さめにするなどさまざまな分け方があります。とはいえ一般の方が、それを決めるのは難しいもの。相続人全員が納得できる分け方にするためには、土地家屋調査士に測量や分筆登記も含めて相談するのが有効です」
そのほか、土地の分け方とそのメリット、デメリットについて表にまとめたので、参考にしてほしい。
【土地の分け方】
共有の場合
ひとつの土地を複数の人で所有。土地に線を引いて分けるのではなく、その土地に対する権利を共有することになる 。
メリット
土地を手放さなくていい
まとまった広さの土地を広いまま維持できる
デメリット
相続人全員の合意がないと売却や土地活用が難しい
相続が繰り返されるごとに権利者が増え、意見の合意がますます難しくなる
分筆
土地を切り分けて、相続人それぞれが所有する。ひとつ(1筆)の土地を2筆以上に分ける土地分筆登記が必要
メリット
土地を手放さなくていい、公平に分けることができる
デメリット
土地を分けることで使いにくい小さな土地になる場合がある
方角や形で不満がでる場合がある
代償分割
ひとりの相続人がすべてを相続する代わりに、ほかの相続人にそれぞれの相続分と同等の現金などを支払う方法
メリット
土地を手放さなくていい、公平に分けることができる。
遠隔地に住んでいる相続人から不満が出にくい
デメリット
土地を相続した人が現金を用意する必要がある
換価分割
土地を売却して得た利益(現金)を、相続人全員で分ける方法
メリット
公平に分けることができる
遠隔地の土地の維持管理に悩む必要がなくなる
固定資産税・都市計画税の負担がなくなる
デメリット
土地を手放すことになる
建物の相続で気をつけたいのは共有名義と未登記!
安易に共有財産として相続するのはトラブルのもとになります。
相続した土地に親の家が立っている場合も、もめごとに発展しないように配慮することが大切。相続人の誰かが引き継いで住むなら、ほかの相続人から不満が出ないよう相続分と同等の価値の遺産や現金を渡すのが良いです。
相続した家が二世帯住宅の場合など、仲のいいきょうだいだからと土地も建物も共有にして同じ屋根の下で暮らすケースも注意。当初は問題にならなくても、次の相続が発生したときや、どちらかが住み替えを希望したとき、建物のメンテナンスにかけるコストなどで意見が合わずにもめる可能性がある。
最もシンプルなのは、土地も家も売却して売却益を分ける方法だが、親が遺した家を売りたくない、と考える場合は、親の生前に関係者全員で話し合っておくのがいいだろう。
「未登記」の実家は意外にある!
一戸建てを新築したら建物の所有者や所在地、家屋番号、床面積などが記載される「建物表題登記」と、建物が誰の所有なのかという権利をあらわす「所有権保存登記」を行う。相続した親の家も、当然この登記がされているものだと思うでしょう。
ところが、建物を現金で建てた場合や、資金を勤務先の社内融資から借りて抵当権設定登記を求められなかった場合などに、未登記のままになっているケースがあるという。また、新築時に所有権保存登記はしていても、後に増築をした部分の登記をしていない「一部未登記」の物件もある。
「建物表題登記は所有権発生から1カ月以内に行う義務がありますが、所有権保存登記にはその義務がありません。住宅ローンを借りる場合に設定する抵当権は所有権保存登記がされていることが前提なので、住宅ローンを借りて建てた家であれば未登記ということはないでしょう。
しかし、抵当権を設定する必要がなかった場合は、所有権保存登記をしておらず、建てた本人も登記をしていないことを忘れているケースがあります」
実家に「登記済権利証」が保存されているか確認しよう(※現在、登記の際は権利証ではなく12ケタの登記識別情報が渡される)
相続して未登記のままだと将来の売却・相続で問題発生!
親が遺した未登記の家に、子どもがそのまま住み続けた場合には特にトラブルはないかもしれない。しかし、将来、売却しようと考えたときに問題が起こる。 所有権保存登記がされていないということは、その家の所有者が誰なのかが証明できないということです。
「売却によって建物の所有権が売主から買主に移転することを明確にできないため、買主は購入を見送るでしょう。買主にとっては、その家を購入したあとに、売主ではない人が所有権を主張してくるリスクがあるからです」 将来、スムーズな売却をするためには、登記がきちんとされていることが重要です。
未登記の家を相続した場合は、建物を相続する人を決め、相続人全員で遺産分割協議を行うこと。そして、遺産分割協議書を添付したうえで、建物を相続する人の名義で法務局に申請する。
「相続前に実家が未登記だとわかったら、家を建てた人の名義で早めに登記をしましょう。未登記のまま親が亡くなって長期間放置していると、やがて相続人も亡くなり、その子どもが相続に関わることになります。
権利関係が複雑になるほか、登記に必要な建築確認済証や建築会社の証明書を手配することが難しくなります」
自分の実家は未登記かもしれない、という可能性を少しでも感じたら親に聞いてみよう。または、法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)を請求し、所有権に関する事項の欄を確認しよう。
なお、親が「固定資産税の納付書が毎年来てるからだいじょうぶ」と言う場合も、未登記の可能性はある。固定資産税は市区町村が課税する地方税で、建物の登記とは管轄が違う。未登記物件でも自治体が独自に調査を行って課税されているケースもあります。
土地の相続も建物の相続も、トラブルを避けるためには親が元気なうちの対策が大切。不動産を含めた遺産を、どうやって分割するのかを話し合っておきたい。その際、実家の登記についても確認しておくのがオススメです。
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大阪市 堺市 不動産 買いかえの最適なタイミング 2022-06-09
自宅を買いかえる場合、現在住んでいるマンションや戸建など自宅の売却と、買いかえ先の住まいの購入を進めます。「売却」と「購入」のタイミングとは。
「売却」と「購入」を同時に進めることは、かなりの手間がかかります。
売却と購入の両方の流れ!
【売却】
(1)複数の不動産会社に自宅を査定してもらう
(2)売却を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結ぶ
(3)査定価格を参考に売り出し価格を決め、売りに出す
(4)購入検討者に自宅を内見してもらう
(5)反応が思わしくなければ必要に応じて価格などを見直す
(6)購入希望者が現れたら価格や引き渡し時期を交渉する
(7)交渉がまとまったら売買契約を交わす
(8)買主から購入代金を受け取り、登記手続きをして物件を引き渡す
【購入】
(1)物件情報のなかから希望に合う住宅を探す
(2)購入したい物件が見つかったら購入を申し込み、仲介物件の場合は不動産会社と媒介契約を結ぶ
(3)売主と価格や引き渡し時期などの条件を交渉する(主に仲介物件の場合)
(4)金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込む
(4)交渉がまとまったら売買契約を交わす
(5)金融機関に住宅ローンの本審査を申し込む
(6)金融機関の審査が通ったら住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)を結ぶ
(7)金融機関から住宅ローンの融資を受けて売主に購入代金を支払い、物件の引き渡しを受け
て登記手続きをする
売却と購入の同時進行は難しい!
自宅の買い替えで「売り」と「買い」を同時並行的に進められれば効率がいいと思われるが、タイミングを合わせるのは難しです。
売り先行・買い先行それぞれのメリットとデメリットは?
売り先行は資金計画がはっきりしますが、仮住まいが必要になります。
売り先行とは、住んでいる自宅をまず売却し、売れてから買い替え先の住まいを買うパターンです。
メリットとしては資金計画が明確で安心感があり、売却して手元に残ったお金を自己資金の一部に充てて、買い替え先の住まいを購入することができます。
逆に売り先行の場合のデメリットは、仮住まいが発生することです。
自宅を先に売ってしまうので、住む場所を確保するため一時的に賃貸住宅などに住まわなければならなくなる。賃貸住宅を探すときの仲介手数料や礼金、仮住まい中の家賃、引越し費用などが必要になります。
買い先行はじっくり買えるが二重ローンがネック!
一方、買い先行は買い替え先の物件の購入を先に済ませ、あとから売却を進めるパターンです。
メリットとしては購入に時間をかけられること。また仮住まいも必要ありません。
買い先行には二重ローンの発生という大きなデメリットがあります。買い替え先の住宅を購入して入居してから、売却して買主に引き渡すまでは、旧居と新居の住宅ローンを二重で返済になります。
「買い替え特約」や「買い取り保証」が付く場合も!
新築マンションなどに買い替えるときは、売買契約時に「買い替えが成立しなければ売買契約を白紙に戻す」という旨の「買い替え特約」を付ける場合もあります。
また指定会社と媒介契約を結ぶときは、売れなかった場合は査定価格より低い価格で仲介会社が買い取る「買い取り保証」を付けるケースもあります。
買いが先か売りが先かは、購入する物件や資金計画などによって変わるので、相談しながら進めるのが大切です。
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大阪市 堺市 売れない土地を放置してはいけない5つの理由2022-05-29
まずは、必要のない土地を持ち続けることのデメリットを紹介します。
「近隣で大規模開発が検討されている」「新たな鉄道敷設や新駅開業の可能性がある」など、価値アップが期待される場合は別ですが、「思うような価格で売れない」というだけで、そのまま放置していていいのか、ご家族で相談してみてください。
【デメリット1】土地の管理に手間や費用がかかる
所有している土地を放置していると、雑草が生えてきてしまう恐れもあります。
「雑草が生い茂ると、虫が寄ってきます。近隣に農地などがあって自身の土地が害虫の温床になれば、苦情がでます。
また、冬場になって雑草が枯れれば、火災の発生源になる恐れもあります。自身で草刈りするのは大変な労力を伴いますし、専門の会社に除去を依頼すれば、それなりにコストが発生します。
近隣の土地所有者から苦情が出ない状態を維持する必要があるので、放置したままになることがあります。
草刈り機を使う
【デメリット2】古家があって近隣トラブルに発展する恐れがある
土地上に住宅などの建物がある場合はさらにやっかいです。
「老朽化した木造家屋が立っている場合などは、火災の原因になったり、倒壊の恐れがあったりと、近隣の土地所有者や通行人に迷惑をかけてしまう恐れがあります。
また、荒れた状態の土地や建物は、きちんと管理されていないことが一目瞭然です。不法占拠や不法侵入、不法投棄などを誘発しやすくなるという危険もあるのです」
こうしたリスクを避けるためには、土地上の建物を解体する必要がありますが、当然、解体するには専門業者に依頼する必要があり、相応の費用がかかります。さらに、解体した場合でも、【デメリット1】で触れたリスクが残ってしまいます。
また、住宅用地の場合、建物を解体して更地にすると、固定資産税や都市計画税が高くなってしまうというデメリットもあります。
解体費用やその後の管理コストを踏まえても持ち続ける意味があるのか、しっかり確認する必要があります。
【デメリット3】放置している間に土地の価値が下がってしまう恐れも
不動産仲介会社に売却を依頼したものの買い手が付かず、結果として長く放置し続けてしまうようなケースもありますが、これは土地の価値を見なおりてください。
「売却を任された不動産仲介会社は、自社サイトや不動産流通機構のネットワークシステムに物件情報をアップします。
同じ情報が長期間アップされたままだと、『みんなが購入を避けるような特殊な事情があるのでは』などという疑念を抱かれかねません。
そして、売れ残りイメージが定着してしまうと、実際の相場より価格設定を大幅に下げざる事になります」
【デメリット4】土地を所有しているだけで税金を課せられる
不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金が課せられます。つまり、所有しているだけで毎年負担が発生するのです。
「税額は、土地の立地条件などで変わります。郊外の山林などはあまり大きな負担になりませんが、市街地などでは数万円単位で課税されます。固定資産税の額は、年に一度、立地する自治体から届く納付書に記されているので確認してみましょう」
「代々引き継いできた土地なので守り続けたい」「いずれは賃貸住宅を建てて運用するつもり」など、明確な目的がある場合は別ですが、ただなんとなく持ち続けているという場合は、どうするべきかを考えてアクションを起こしていかないと、無駄な出費がかさんでしまいます。
【デメリット5】先延ばしにしていると家族にとって負の遺産になりかねない
土地を所有し続ける上では、管理や納税などの手間・出費が伴います。
売りに出せばすぐに買い手が現れるような土地ならあまり問題ありませんが、今回のテーマのような「売れない土地」の対処を先延ばしにしているうちに自身が不慮の死を迎えてしまうと、配偶者や子どもに負の遺産を遺すことになりかねません。
このような可能性にも配慮し、早めに近隣の不動産会社のご相談下さい。
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大阪市 堺市 不動産 土地探し 見落とし注意点2022-04-16
土地探しをするなら気をつけよう!見落としやすい注意点!
インターネットが発達してWeb上でも土地探しができるようになっているため、Webに頼り過ぎることが少なくありません。
しかし、ここに注意点があります。本当に良い土地を探そうと思うのなら、Webではなく不動産会社などに直接声をかけたほうが条件の良い土地が手に入ります。
Webは不特定多数の人が見るもののため、不動産会社などはよい土地が見つかったときは、直接土地を探していると伝えていたお客さんの方に先に声をかけます。顔が見える現実のお客さんのほうが土地を買ってくれる可能性が高いからです。
Webに土地が出たころには古い情報ということもありますから、土地探しをするなら直接地元の不動産会社などに声をかけることを注意点として認識しておきましょう。
スムーズに売買するために!土地購入の流れを把握しておこう!
まずは、土地を探して購入するまでの流れを見ていきましょう。何となく家を建てたいと思って何となく探し始めても、決して良い土地は見つかりません。
まずはどんな生活をしたいのかイメージするところから始めます。狭くても都心部の交通の便がよいところがベストなのか、通勤には時間がかかっても郊外の広々とした土地がベストなのかを確認します。
理想の暮らしをイメージしたら、住みたいエリアや予算、外せない条件、建物のおよそのイメージなどをリストアップして下さい。
具体的に土地を探し始める前に、資金計画をしておくこともポイントになります。ある程度条件やエリアの絞り込みができたら、具体的に土地探しを始めましょう。
土地探しは不動産会社に相談するのが一般的ですが、建てたい建物のイメージが決まっているなら、ハウスメーカーや工務店、設計事務所などに相談しながら土地を探すという方法もあります。
土地と建物トータルでいくらかかるかを把握しやすく、理想の建物を建てられる土地を探すという探し方ができます。
希望通りの土地が見つかったら、敷地調査や地盤調査を依頼して本当に建てたい建物を建てられる土地か調べます。
調査の結果によっては、地盤改良などが必要になるかもしれません。
土地を購入することに決めたら、不動産会社などから土地についての重要事項の説明を受けます。
土地の購入の際には、宅地建物取引主任者が記載した重要事項説明書に基づく説明を口頭で受けることが義務付けられています。
確認して問題がなかった場合には契約という運びになります。
土地探しのコツが知りたい!配慮すべき注意点は?
よい土地を探すにはいくつかコツがあります。
例えば、インターネット環境が整っている昨今、自分で土地を探したほうが仲介手数料など、余分な費用がかからなくて済むと思いがちですが、自力で探すのには限界があります。
不動産業者など業者を利用したほうが早くよい土地が見つかりやすいのは確かです。実際に特定のエリアで予算も決めて土地を探している人がいたら、Web上に情報を公開する前に欲しがっている人に声をかけるからです。
また、土地探しを業者に依頼するときにもコツがあります。
予算や購入時期について正直に伝えるということが大事です。
もしも、できるだけ安く購入したいあまりに予算を低めに伝えてしまうと、伝えた予算以下の土地だけしか紹介されないことになります。
紹介する側も、あまり高い土地は紹介しても買わないだろうと思うからです。
これらの点に注意したうえで、複数の業者に当たるようにすると、希望通りの土地が見つかる可能性が高くなります。
体験談から学ぶ注意点!土地購入で失敗しがちなこととは?
・駅へのアクセスは良い場所にできたが、土地の形状を妥協してしまったので多少生活に不便である。(20代/会社員/女性)
・駅からは少し遠いが、どうせいつも車だから、と思って決めたが、子供が通学で電車に乗るようになるとやっぱり不便だった。(50代/パート・アルバイト/女性)
・地盤はいいのですが、夜間騒音が多い場所でした。(50代/公務員/男性)
・宅地になっていたが、あとで分かったことには元池だった。(60代/専業主婦・主夫/女性)
・昼間見に行っていたので、夜になると街灯が少ないことに気が付かなかった。(60代/契約・派遣社員/男性)
・最初は自分で探すのを始めましたが、知識も経験もないため時間ばかりがかかってしましました。知識がある方は自分で探すのもいいと思いますが、そうでない方は、プロにお任せした方がいいかと思います。(20代/会社員/女性)
土地を買うべきかどうか迷ったときには次の項目もチェックしてみましょう。
・街並みや住環境の確認
最寄りの駅やバス停からその土地まで実際に歩いてみましょう。生活に必要な施設が揃っているか、周囲の雰囲気はどうかなどがわかります。
・時間帯や曜日、天気が違うとどうなるかを確認する
朝昼晩で様子が大きく違う街並みはたくさんあります。近くにショッピングセンターがあっても、休日は周辺道路が渋滞して身動きがとりにくくなる場合もあります。
晴れた日に見たら日当たりの良い土地でも、雨の日は水が溜まりやすい土地かもしれません。
・土地の安全性を確認
軟弱な土地かどうかのチェックは怠ってはいけません。せっかく家を建てても地盤沈下したのでは取り返しがつきません。
・インフラが整備されているかどうか
道路や上下水道、ガス、水道、電気、通信などの設備が土地のすぐ近くまで来ていない場合、その土地までインフラを整備する費用も自己負担しなければなりません。
土地の売買でトラブル発生!問題になる理由とは?
土地の売買でトラブルに発展しやすいのは隣地との境界があいまいな場合がほとんどです。境界杭がない場合はもちろん、境界杭がある場合でも中心線がどこなのかがわからないケースもあります。
購入する前に隣地の持ち主も立ち合いのもとで売主に境界を確定してもらうようにしましょう。
そして、その際には口頭でなく、誰の目で見てもはっきりわかる形で境界を示してもらうことが大事です。そうしなければ、相続の際などに再度もめることになってしまいます。
土地を購入すると、隣接する家庭とは長く付き合わなければなりません。購入した土地に家を建てて気持ちよく生活するためにも、境界の問題をクリアしておく必要があります。
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大阪市 堺市 不動産売却活動における注意点 2022-04-07
所有する土地やマンションなどの不動産売却を依頼する会社が決まったら、売却活動がスタートします。
媒介契約を結んだら、不動産会社の担当者がまず行うのは物件情報を購入検討者に連絡します。その際、担当者が自分で買い手を見つけられれば、その不動産会社は売り手からも買い手からも仲介手数料を得ることができます。
「担当者は、まず自分の手持ちの購入検討者から条件に合いそうなお客様に連絡します。それと並行してインターネットで広告をしたり、物件の近隣にチラシを配布したり、新聞に折り込み広告を入れたりします。そのようにして、まずは自分で買主を探すことを優先します。
購入検討者が見つかったら物件を案内します。
見学の際の印象が購入検討者の判断を左右するポイント!
広告宣伝の活動によって購入検討者が見つかったら、担当者が売却物件に案内して見学を行います。また週末を利用して物件に担当者が常駐し、自由に見学できるようにする「オープンハウス」が実施されるケースもある。
見学の際の印象は見学者が購入するかどうかの判断を左右する大切なポイントです。
きれいに掃除や片付けをしておくことはもちろん、場合によってはクリーニングやリフォームを提案するケースもあります。
なかなか売れない場合は価格の検討を!
値下げのタイミングや幅は不動産会社と相談
売却活動をスタートさせたのに見学客がなかなか来なかったり、来ても購入希望者がなかなか現れない場合は、売却活動を見直す必要があります。
購入希望者が見つかったら価格や引き渡し時期を交渉
交渉がまとまったら売買契約を交わす。
購入希望者が現れたら、希望者と価格や引き渡し時期について交渉する。売り出し価格どおりに買ってくれるなら問題ないですが、たいていは、値下げ交渉があります。
少しでも土地を高く・早く売却したいと考えるなら、株式会ワイズホームにご相談ください。
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大阪市 堺市 不動産 買取メリット 土地 マンション2022-02-11
不動産会社に土地を買取してもらう方法!
1、買取をしてくれる不動産会社に査定を依頼
土地の買取をする不動産会社は、立地や、土地の面積にもよりますが、買い取って分譲住宅を建てるあるいはアパートやマンションを建てるなど、事業用途はさまざまです。
それぞれ違った事業用途を持つ不動産会社によって、仕入れ価格である買取価格は当然違ってきます。
まず、不動産会社による買取を希望する場合、複数の不動産会社に買取価格の査定を依頼して下さい。
2、査定額に納得できたら売買契約を結び、引き渡す。
査定価格に納得し、引き渡し等の条件で合意が得られたら、不動産会社との間で売買契約を結びます。
代金を決済し、引き渡せば土地の売却は終了です。
不動産会社の仲介による売却では数ヵ月と長い時間が必要になります。
それに比べて不動産会社による土地の買取では、査定を行った不動産会社が直接の買主になりますので購入希望者を待つ必要がなく、価格など条件が合えば手続きは進みます。
査定から決済まで短期で済むのが、買取によるメリットです。
土地の売却理由が資金的な事情である場合などでも、売却代金は最初から確定しており、現金化できるまでが短期間で済むというメリットがあります。
『仲介手数料が不要』
土地の買取では、売主と不動産会社との2者間での取引となります。
・仲介手数料は必要ありません。
売却価格が3000万円の土地で、96万円(税別)というのが、宅地建物取引業法に決められた仲介手数料の上限で、売却にかかる費用としては最も大きく、これが不要となります。
『土地の上にある古家を解体しなくてよい』
建築後30年程度を経過した建物は、売却時の査定価格はゼロとなり、土地のみの評価額となります。
そういった古家が建っている土地は仲介で売る場合に古家を解体してから売ったり、解体費用分について売却価格の値下げ交渉を受けたりすることがあります。
買取を行う不動産会社では、解体費をあらかじめ費用として計上して買取価格を提示します。
補修や修理の必要もなく、建物は現状そのままで引き渡し、売却できます。
【実例紹介】急に資金が必要になったから、土地を買取保証で売りました。
Aさんは大阪市内の住宅地にある土地の所有者。
この土地を店舗の借地として貸していましたが、借主の事情で店舗が解体され空き地になりました。
ほかに借り手はなく売却を考え、大手の不動産会社を通じて、買い手を探していましたが、売り出してから半年たってもなかなか買主が現れません。
そうしているうちに、Aさんは自身の事業で急に資金が必要になりました。
そこで、思い出したのが、不動産会社への買取です。
価格は売り出した価格の9割という金額でしたが、Aさんの必要資金は間に合いました。
もう少し待てば買主が現れ、希望価格で売れるかもしれませんが、資金の調達期限は迫っていました。
悩みに悩んだAさんでしたが、最終的には買取保証で土地は売却できました。
【実例紹介】売りにくい変形地でも買取で売却成功
Bさんの土地は、住宅地の専用通路の奥にあり、しかも専用通路は幅員が狭い土地でした。
子どもたちも大きくなり独立したのを機会に、この土地を売って住み替えを考えていました。
そこで、仲介を手掛ける知り合いの不動産会社に相談すると、やはり「すぐには売るのが難しい。買主が現れるまでには相当時間がかかるだろう」という話です。
どうしてもこの土地を売って、気になってるマンションの購入資金にしたいBさんは、買主が現れるまで気長に待っている時間がありません。
買取専門の不動産会社に買い取りの査定を依頼しました。
知り合いの話から、ひょっとしたら買取も断られるのではないか、と心配したBさん。
買取会社からの価格提案は低いものでしたが、買取可能とのことでした。
隣接する土地も売り出されていて、一体で開発できる地域であるから、という理由でした。
これでBさんは土地を売却でき、新しいマンションへの住み替えも可能になりました。
まとめ
土地の売却を考えるときに買取と仲介の2つの選択肢があります。
仲介による売却に比べて、買取には時間がかからない、手間がかからないなどのメリットがあります。
少しでも土地を高く・早く売却したいと考えるなら、株式会ワイズホームにご相談ください。
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大阪市 堺市 不動産 マンションの高額査定ポイント 2022-01-20
自分のマンションがいくらで売れるかを知るには、不動産会社に査定してもらう必要があります。
そこでマンションを高く査定してもらうポイントと、事前に準備すべきことをまとめました。
・マンション査定の流れ
簡易査定とは、住所や専有面積、築年数、部屋の向きといったマンションの基本的な情報から価格を査定する方法のことです。
訪問査定は不動産会社にマンションまで訪問してもらい、実際の物件の状況を詳しくチェックしてもらうもので、「詳細査定」とも呼ばれます。
マンション査定を受けるための事前準備
『資料の準備』
不動産会社に依頼してマンションの査定を受けるためには、いくつか準備しておくべきことがあります。
その一つめは資料の準備です。
マンション査定に必要な資料としては、まず間取図が挙げられます。マンションを売り出すときの広告やチラシには、必ず間取図を載せるためです。
間取図はマンションを買ったときに売主から受け取っているはずなので、訪問査定を受けるまでに用意しておきましょう。
『マンションを買ったときの重要事項説明書や売買契約書も用意して下さい。』
重要事項説明書や売買契約書には物件のさまざまな情報が記載されています。
特に専有面積(壁芯面積)は広告などに載せる大切な情報になります。
『マンションの情報を整理』
面積や設備・仕様などマンションの基本的な情報は資料を見れば分かりますが、住み心地や周辺環境などはデータだけでは判断できない部分も少なくありません。
そこで住んでいる人ならではのマンションの情報を紙に書き出すなどして、査定する不動産会社に伝えることが有効になります。
『最低限の片付け・掃除』
不動産会社に査定してもらうときに、家の中をきれいにしておくべきだと考える人も少なくないでしょう。
家をきれいにするかどうかは査定価格に影響しません。
不動産会社が家の中を確認しやすいよう、最低限の片付けや掃除をしておけば十分です。
ただし、実際に売却する段階では、家の中が散らかっていたり掃除されていなかったりするのは購入検討者の印象を悪くする原因になり得ます。
売却活動中に購入検討者が物件を見学するときには、しっかりと片付けや掃除をお願いします。
なお、壁紙の張り替えやキッチン・トイレなどの設備の取り替えといったリフォームについても、基本的には不要です。
リフォームで家の中をきれいにすれば確かに売りやすくなる場合が多いのですが、リフォームにかけた費用が売却価格に上乗せできるとは限らないからです。
最近は中古マンションを買って自分の好みに合うようにリフォームするケースが増えているため、売る前にリフォームしなくても良いと思います。
マンション査定の10のポイント
『高く査定されるポイント』
・立地条件 最寄り駅からの距離はどれくらいか
・方角・階数 採光や眺望はどうか
・広さ・間取り 専有部分の広さや収納スペースにはゆとりがあるか
・築年数・構造 耐震基準は満たしているか
・設備・内装 後付けが困難なディスポーザーなどが付いている場合はプラス評価
・共用部分 セキュリティ設備や共用施設は充実しているか
・管理状態 管理体制はどうか、共用部分の清掃は行き届いているか
・管理費・修繕積立金 修繕が適切に行われているか、長期修繕計画はあるか
・駐車場 駐車場はどの程度確保されているか
『立地条件』
まずは最も重要なポイントと言える立地条件です。
立地条件にもいくつかの項目がありますが、特に重視されるのが「駅からの距離」です。
最寄駅からマンションまで徒歩何分なのか、バス便なのかという点です。
『方角・階数』
住戸の方角や階数も査定価格に大きく影響します。
方角とはバルコニーが面している向きのことで、東西南北では南向きが最も高く査定され、次いで東西、北の順に低くなるのが一般的です。
住戸が建物の角にあり、2つの方角に面している角部屋の場合はプラスの査定になります。
なかでも最も高いとされるのが南東角部屋や南西角部屋です。
『広さ・間取り』
住戸の広さはマンションの査定価格に直結します。
査定価格はまず物件の1m2当たりの価格(m2単価)を算出し、それに専有面積をかけて計算するのが基本的な考え方だからです。
専有面積が広ければそれだけ、査定価格も高くなる仕組みなのです。
『築年数・構造』
マンションの築年数も査定価格に大きく影響します。
築年数が新しいほど査定価格は高く、築年数が古いほど査定価格は低くなります。
『設備・内装』
設備や内装は買主がフルにリフォームすることが前提であれば査定価格にあまり影響はしません。
築年数が比較的新しく、設備や内装をそのまま使える状態であれば査定価格に反映されますが、評価の差はわずかです。
『管理状態』
マンションの管理状態も価格査定では重視されます。
価格査定で評価されるのは、まず管理体制です。
マンションの管理は住民(区分所有者)で構成される管理組合が管理会社に委託して行われるケースがほとんどなので、管理会社から派遣される管理員の勤務形態によって判断する場合が一般的です。
『管理費・修繕積立金』
マンションの住民が毎月支払う費用のうち、管理費は主に管理会社への委託費用、修繕積立金は共用部分の維持・修繕に充てられます。
「価格査定マニュアル」では、これらの費用のうち修繕積立金の金額を評価し、近隣同種のマンションと比較して、修繕積立金の負担額が大きい場合はマイナス評価となります。
『駐車場』
上記のほか、価格査定マニュアルでは評価の対象ではありませんが、マンションの敷地内に駐車場がどの程度確保されているかも、査定価格に影響する場合があります。
【まとめ】
マンションの査定を受けるためには、購入したときの契約書や重要事項説明書など必要な資料を準備し、アピールポイントや設備の不具合などの情報を整理しておきましょう。
また、不動産会社が訪問したときに確認しやすいよう、最低限の片付けや掃除も必要です。
マンション査定にはいくつかのポイントがあります。
具体的には駅からの近さなどの立地条件や、バルコニーが面する方角、住戸の階数、広さや間取り、設備や内装のグレードなどが挙げられます。
またマンション全体の築年数や耐震性能、どんな共用施設が付いているかもも評価されます。
さらに維持管理の状態や修繕積立金の額、駐車場の充足率、売主や施工会社についても査定価格に影響する場合があります。
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