【不動産売却査定】|ブログ|株式会社ワイズホーム
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大阪市 堺市 不動産 相続した土地の売却方法 相続税2021-07-14
親から土地を相続すると、相続税がかかる場合があります。土地の相続税はいくらかかるのか。税額の計算方法や、負担が軽減される控除や特例を解説します。
これらの手続きが済んだら、期限までに相続税を申告し、納税します。
申告書の提出先は相続人の住所地ではなく、被相続人の住所地を所轄する税務署になります。
相続手続きの流れ
相続人の確認
↓
遺言書の有無の確認
↓
遺産と債務の確認
↓
遺産の評価
↓
遺産の分割
↓
申告と納税
相続して、住まなくなった住宅ができた時、売るのがいいのか、貸すのがいいのか?
所有者全員で目的を明確にして下さい。
売るのと貸すのとでは、売って現金化するのか賃貸収入を得るのか、といった違いがある。つまり、所有者の意向によって選択が分かれます。
「積極的に不動産投資をしたい場合、所有物件を貸すだけでなく、売却して現金化し、より投資に向いている不動産を購入するという選択肢もあります」
郊外の一戸建ての場合、それほど高い賃料収入が得られないことも多い。きちんと投資を考えるなら、駅近の共同住宅に買い替えることなどもご検討下さい。
所有者の意向で売るか貸すかが分かれる
【売るほうが向いている場合】
・維持するのが面倒なので手放したい
・資産は金融商品や保険で運用したい
【貸すほうが向いている場合】
・家に思い入れがあり、手放したくない
・実家に将来住む予定がある
・不動産収入(賃料)を得たい
●売ったときは?
まず、売ったときに売却代金が入ってくる。一方で、仲介手数料をはじめとした支出もある。売却して利益が出れば譲渡所得に対して税金がかかるが、居住用の不動産なら3000万円特別控除※が使えるので、実際に課税されるケースは多くありません。
売るときにかかるお金
・不動産会社に支払う仲介手数料
・売買契約書の印紙税等の諸費用(ローンが残っているときなどの抵当権抹消費用もかかる)
・その他不用品の処分費用など
・譲渡所得にかかる税金
※一戸建ての場合は、測量費用や建物の解体費用がかかる場合もある
●貸したときは?
貸す場合は、入居者からの礼金や賃料・共益費が入ってくるが、支出も多い。賃料がそのまま収入になるわけではないので、甘く考えるのは危険。そのまま貸すわけにもいかないので、リフォーム費用で初年度は赤字になるといったことも。
さらに、仕事をもちながら不動産事業をする人の場合は、給与所得などに不動産所得が加わるため、税率が上がってしまい、納める税金が想定以上に増える場合もあります。
また「敷金や礼金をゼロゼロにする場合、入居時のハードルが低い分、更新時に退去する可能性も高くなる傾向があります。その際の募集でリフォーム費用や仲介手数料などがかさみ、利益が想定したより少ないということもあります」
貸すときにかかるお金
1.初期費用
・リフォーム費用
2.維持運用費用
・固定資産税・都市計画税
・修繕費用(建物や設備の修繕費用。マンションの場合は管理費も必要)
・その他保険料や通信費など
3.不動産会社に払う費用
入居者募集にかかる仲介手数料など(借主が全額負担する場合もある)
入居者管理や建物管理を委託する場合の管理委託料
まとめ
売るか貸すかは、それぞれの収支だけでなく、自分たちの意向も明確にしておくことが大切です。売ってしまうと再利用はできないですし、貸す以上は大家業をする覚悟も必要です。
売却か賃貸か、お客様にとって良いご提案をさせて頂きます。
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大阪市 堺市 不動産を早く・高く売るコツ 売却 簡易査定 2021-02-03
ご自宅を売却することになった場合、できるだけ高く売りたいと誰もが思います。
そもそもどうして高く売れるのでしょうか?
高く売るための法則とは!
住宅が高く売れるのは、「物件の状態がよい」・「広く告知している」・「魅力がきちんと伝わる」の三拍子がそろっているからです。
1.物件の状態がよい……そのまま支障なく住める状態で、利用価値が高いように見せる。
2.広く告知している……不動産会社に、不動産情報誌やサイトなどで告知してもらう。
3.魅力が伝わる……物件の魅力を伝え、接客の際にしっかりセールストークしてもらう。
少なくとも不具合のない状態に!
物件の状態をよくするために、見た目をよくし、暮らしやすく見せることです。
例えば、購入検討者が見学にくる際には、掃除をしたり、荷物を整理して広く見えるように
工夫しましょう。
さらにすべきこととして「不具合を直す」こと。ドアの開け閉めに不具合があるなら蝶番を調整したり、どこかの部品が壊れていたら新しい部品に交換したり、明らかに目立つ傷を補修したりといったことで、「次の人が気持ちよく生活できるようにしておく」ことがとても重要です。
では、リフォームをしたほうがよいのでしょうか?「物件に状態によります」
適正な相場もあるので、お金をかけてリフォームしてもそれだけ高く売れるとは限らないです。
老朽化が激しい場合などはリフォームしないと売りづらい場合もある。どこまで手直ししたらよいかは、ご相談ください。
【まとめ】
不動産査定の方法と高く査定してもらうためのポイントをまとめると、以下のようになります。
不動産会社に依頼する査定の方法には「簡易査定(机上査定)」と「訪問査定(詳細査定)」の2種類があります。
不動産を高く査定してもらうには、まず登記関係や建築確認関係など査定に必要な書類をそろえることがポイントになります。
またハウスクリーニングなどで物件の見栄えをよくしたり、設備や建具などの不具合を修繕することも大切です。
さらに最も重要なポイントは、複数の不動産会社に査定をしてもらい、納得のいく価格を提示してくれた会社に売却を依頼するということです。
少しでも土地を高く・早く売却したいと考えるなら、株式会ワイズホームにご相談ください。
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大阪市 堺市 土地の査定方法 公示地価 相続税路線価 2020-08-12
土地の査定方法 3つの公的評価額で自分の土地を査定する。
不動産会社に土地の査定を依頼する前に、自分で査定する方法をご紹介します。
自分で土地を査定する場合は、周辺の土地の価格相場を知る必要があります。
周辺相場は不動産情報サイトなどでもある程度は把握できますが、土地の公的な評価額を確認することがより確実です。
土地の公的評価額には「公示地価(または基準地価)」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の3つがあります。
土地の査定額を左右するポイント!
土地の価格は広さや方角だけで決まるのではありません。
最も重要なポイントは、その土地にどんな建物が建てられるかという点です。
ある土地に建てられる建物は、法律によってさまざまに規制がかけられています。
代表的なものとしては、建物の大きさを規制する建ぺい率や容積率が挙げられます。
また建物の用途を規制する用途地域も重要です。
このほかにも、土地が接している道路(前面道路と呼びます)の幅による規制や、北側の隣地への影響に配慮するための規制などもあります。
同じ広さや方角の土地でも、これらの法律上の規制によって、査定価格が大きく左右されるのです。
したがって土地を査定するにはその土地にかけられている法規制を調べる必要があります。
そうした作業は、不動産に関する法律知識が豊富な不動産会社に委ねるのが近道です。
『駅からの距離』
土地の価格を左右する重要なポイントの一つに、駅からの距離が挙げられます。
一般的には駅から近いほど価格が高くなり、遠いほど安くなります。
駅から遠い土地は住宅地としての人気が相対的に低く、また店舗などの立地にも適さない場合が多いため、ニーズが低く価格も低めになります。
逆に駅から近い土地は住宅地としてだけでなく、店舗やオフィスなどのニーズも高まるため、価格も高くなるのです。
ただし駅から遠くなるとバスや車を利用する人が増えるため、距離による違いがさほど価格に反映されなくなります。
駅から徒歩25分でも30分でも、価格には大きな差はでなくなるのです。
また郊外のエリアではそもそも近くに駅がないため、駅からの距離が査定価格にほとんど影響しないケースもあります。
駅からの距離による価格への影響は、エリアの特徴によっても異なります。
『土地の面積』
土地の面積は査定価格を左右する重要なポイントです。
そのことは、相続税評価額が路線価に面積を掛けて計算することからも分かります。
同じ路線価なら、面積が広いほど評価額が高くなるのです。
土地の面積が広いと、建てられる建物の種類も増えます。
例えば100m2程度の広さの土地であれば、建てられるのは一戸建てぐらいしかありません。
しかしもっと土地が広くなれば、アパートやオフィスビル、マンションなどが建てられるようになり、土地の価値が高まります。
ただし土地の単価(m2単価)については、広ければ高くなるとは限りません。
土地が広くなると単価が高くなるケースもあれば、逆に単価が低くなるケースもあります。
『土地の形状』
土地の形状も価格を左右します。
一般的には正方形など整った形の土地ほど価格は高くなります。
逆に途中で折れ曲がったような土地や、旗竿状の土地は建物が建てられない部分が生まれやすいため、価格は低めになります。
ただし土地の広さに余裕があれば、多少変形していても建物を建てるのに十分な広さを確保しやすくなり、形状による価格の差は小さくなります。
また土地の形状を活かして個性的な形の建物を建てたり、建物が建てられない部分を駐車スペースにするといった工夫もできるため、変形した土地だからといって住宅地に適さないとは言い切れません。
土地面積150m2×容積率200%(2.0)=300m2
この容積率は後述する用途地域によって地区ごとに定められています。
ただし用途地域による制限に加えて、前面道路の幅による制限もかかるのです。
前面道路による容積率の制限は、住居系の用途地域と非住居系の用途地域とで、それぞれ以下のように決められています。
これらは前面道路の幅が12m未満の場合に適用されます。
住居系用途地域:前面道路の幅(m)×40%
非住居系用途地域:前面道路の幅(m)×60%
例えば住居系用途地域で前面道路の幅が4mの土地の場合の容積率の上限は以下の計算式で求められます。
前面道路の幅4m×40%=160%
用途地域で決められた容積率(指定容積率と呼びます)と、前面道路の幅で制限された容積率とでは、どちらか小さいほうが適用されます。
前面道路の幅が4mの土地の場合は、たとえ指定容積率が200%でも、実際に適用される容積率は160%に制限されるのです。
この場合、土地面積が150m2であれば、建てられる建物の延べ床面積の上限は以下のように計算されます。
土地面積150m2×容積率160%(1.6)=240m2
このように前面道路の幅が狭いと容積率が制限されるため、その土地に建てられる建物の大きさが小さくなり、価格が下がることになるのです。
『土地の間口と奥行き』
土地の間口と奥行きも価格に影響します。
間口は広いほうが建物プランの自由度が高くなり、日当たりが良くなるのが一般的なので、土地の価格が高くなります。
もちろん奥行きも長ければ土地が広くなるので、さらに有利です。
逆に間口が狭いと、奥行きが長くて面積が確保されていても使い勝手が良くないため、土地の価格は低めになります。
『前面道路の幅』
前面道路とは土地が面している道路のことですが、この前面道路の幅によっても土地の価格が左右されます。
というのも、前面道路の幅によってその土地の容積率に制限がかかるからです。
容積率とは建物の大きさを規制する数値で、「100%」「200%」などと表記されます。
具体的には土地面積に対する建物の延べ床面積の割合を示しており、容積率を超える延べ床面積の建物は建てられません。
『土地査定額と用途地域の関係』
都市計画区域内の市街化区域には、さらに景観保護や防火対策などの観点から21の地域区分があり、その中の1つに「用途地域」があります。
用途地域は前述したように建てられる建物の用途を制限するための規制で、2019年4月に新設された「田園住居地域」を加えて13地域あります。
用途地域には大きく分けて住居系、商業系、工業系の3つのタイプがあります。
住居系は住宅を中心とした区域、商業系は商業施設が中心の区域、工業系は工場が中心の区域になります。
【まとめ】
土地を査定するときにはまず自分で公的評価額などを参考に査定価格を計算してみます。
公的評価額とは地価公示や相続税路線価、固定資産税評価額などのことです。
このうち最も参考になるのは、国税庁のHPで見ることができる相続税路線価です。
自分で査定をして価格相場が把握できたら、不動産会社に査定を依頼します。
まず複数の会社にインターネットなどで簡易査定を依頼し、そこから3社程度に絞り込んで詳細査定を依頼しましょう。
土地の査定額を左右するポイントとしては、法律上の規制や駅からの距離、土地の面積や形状、前面道路の幅、土地の間口と奥行き、前面道路との関係、道路との高低差、埋設物や土壌汚染、嫌悪施設との距離が挙げられます。
土地査定には登記内容や隣地との境界を確認する資料が必要です。
また土地を購入したときの契約関係の書類や、毎年納めている固定資産税の税額を確認する資料も必要になるので、準備して下さい。
少しでも土地を高く・早く売却したいと考えるなら、株式会ワイズホームにご相談ください。
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新規分譲地 大阪市阿倍野区阪南町6丁目 御堂筋線 南向き2020-02-14
成約済! ご契約ありがとうございました。
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同じ予算で家をつくるなら、ワンランク上の家が欲しい!
家づくりをされる方なら誰もがそのように思っていると思います。
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ワイズホームでは、「他社と同じ予算でワンランク上の家を建てる」
という想いで、アイデアや経験を駆使した家づくりを行っています。
モデルハウス
社内努力でコストダウンに取り組むというのはあたり前にやっていることですが、何と言っても少人数で運営をしていますので、無駄な経費が他のハウスメーカーさんよりかからないということが、同じ予算でワンランク上の家を建てられる大きな要因かもしれません。モデルハウス
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土地の売買 測量図の種類に注意 確定測量図 現況測量図 2019-11-21
確定測量図とはすべての境界が確定したもの!
確定測量図は、接しているすべての隣地所有者と立会いを行い、境界の確定がされたものをいいます。
この確定測量を行う場合は、隣家だけではなく対象地が接する「道路の所有者」とも立会いを行い、道路境界の確定も行います。
ただし、接する道路が公道等の場合で、すでに境界確定がされている場合は立会いの代わりに「道路境界証明」等を公道の管理者(国、都道府県、市町村等)から発行してもらいます。
現況測量図とはあるがままに測量したものです。
現況測量図とは、対象地の現況をあるがままに測量したものをいいます。
例えば、外構ブロックやフェンスの内側もしくは外側、またはその中心など、土地の所有者が「ここが境界だとおもう」位置で測量した図面などがこれにあたります。
現況測量は隣地所有者との立会いは行われず、境界の確定はされていません。
地積測量図とは法務局に備え付けられたものです。
地積測量図は、対象土地の「登記を所管する法務局に備え付けられた測量図」
法務局に備え付けられた地積測量図は、土地の所有者だけではなく「誰でも」閲覧したり図面の交付を受けることができます(手数料が必要です)。
各測量図それぞれの特徴と違い!
【確定測量図】
境界すべてが立ち会いによって確定していますので、後の近隣トラブルを避けるのに最も適した測量図です。
注意点としては、道路部分を含めた隣接地すべての所有者と立ち会わなければならず、その測量費用が高額になることに加え、時間も長くかかること。
さらに、費用と時間をかけても隣接者の同意が得られなければ、境界確定ができない場合もあります。
【現況測量図】
隣接地の所有者と立ち会う必要がなく、現況をあるがままに測るだけなので、費用も時間も少なくて済みます。
注意点は、境界の位置に対する対象土地所有者と隣接地所有者の意見に違いがある場合、後でトラブルが発生する可能性があります。
【地積測量図】
法務局に備え付けられており関係者以外でも自由に閲覧することができるのできます。
注意点としては、その地積測量図が備え付けられた年代によって、測量手法・精度などが著しく変化・進歩しており、過去のものと最近のものとでは地積、寸法などに大きな誤差が生じている場合があります。
実際に土地の売買をする場合には!
実際に土地の売買をする場合、その契約方式が実測売買であれば、費用や時間がかかっても確定測量図の作成は必須となります。
公簿売買の場合は、現況測量図や地積測量図を用いて、地積や境界の根拠とする場合もあります。
土地の状況や契約の内容は、その取引ごとに違ってきますので、後のトラブルの可能性、境界についての現況などを総合的に判断する事が大切です。
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大阪市阿倍野区 注文住 外壁紺白ツートン 2016-07-28
大阪市阿倍野区 注文住宅 完成しました(*^▽^*)
外観は、ホワイトとブルーのツートンカラー
ガレージ内 センサー付きダウンライト
キッチンは、パナソニック製
リビングに可動棚
玄関横にシューズクローゼット
1階 和室
3階 洋室
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パナソニックの1坪タイプ
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大阪市住吉区 注文住宅 ご契約 家づくりお手伝い2016-01-31
K様と注文住宅のご契約をさせて頂きました(*^▽^*)
当社を選んでいただきありがとうございます。
最後の引き渡しまでしっかりお手伝いをさせて頂きます。(*^▽^*)
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大阪市東住吉区南田辺 スウエーデン式サウンディング試験2016-01-14
東住吉区南田辺 H様邸 良好な地盤と判定されました(*^▽^*)
スウエーデン式サウンディング試験とは、
地盤調査方法の一つで、木造住宅を建築する場合に用いれます。↑↑調査風景です。
先端がキリ状になっているスクリューポイントを取り付けたロットに荷重をかけて、地面にねじ込み、25センチねじ込むのに何回転させたかを測定します。
5箇所以上のポイントで測定をし、測定箇所は、建築予定の建物の四隅と中央です。
H様 お待たせしました(*^▽^*)
基礎工事を行っていきます。
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大阪市 注文住宅 連棟切り離し 古家解体工事完了 2016-01-09
F様 お待たせしました(*^▽^*) 解体工事完了!!
間取りの打ち合わせをし、建築確認の申請を行います。
当社を選んでいただきありがとうございます。
最後の引き渡しまでしっかりお手伝いをさせて頂きます。(*^▽^*)
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大阪市東住吉区南田辺 注文住宅 木造3階建て 2015-10-27
K様邸 上棟しました(*^▽^*) おめでとうございます♪
工事も順調に進んでいます♪
家の建前を行う際にまず行うこと、それが土台に柱を立てていく作業です。
家の柱がほぼ全て立ちました。これで建前の第一段階は無事に完了しました♪
天候も良く無事に上棟できました。
棟梁をはじめ、大工さん本当にお疲れさまでした。(*^▽^*)
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