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不動産売却講座

「少しでもいい条件で不動産を売却したい」それは不動産を売却する方なら誰でも考えることでしょう。
間違いなく不動産を売却したいのならどうすればいいでしょう?そのためにはまずは、業界の仕組みを知る必要があります。
これからひとつひとつ仕組みをご説明していきます。

依頼するなら大手?中小?
1限目
現在では、不動産仲介会社はレインズという流通機構に加盟しており、全国の不動産売買情報が共有できるようになっているため、不動産の売却を依頼するにあたり、大手・中小は基本的に関係なくなりました。

つまり、不動産仲介会社の大小に関わらず、誠実に対応してくれる営業マンを比較する事が、最大で唯一の不動産売却の成功の秘訣なのです。
 
媒介契約とは
2限目
媒介契約は、大きく下記の3種類が存在し、あなたがどの契約形態にするかを選択する事ができます。

1. 専属専任媒介契約とは,

媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。 また、依頼者は、自分で見つけた相手方(買主)と不動産会社を通さずに売買契約を締結できません。目的物件の不動産を不動産流通指定機構(レインズ)の登録の上、業務処理状況を1週間に1回以上依頼者に報告しなければなりません。

2. 専任媒介契約とは,

媒介を依頼した不動産会社以外に媒介を重複して依頼できません。 自分で見つけた相手方(買主)となら不動産会社を通さず、売買契約を締結することができます。目的物件を指定流通機構に登録の上、業務処理状況を2週間に1回以上依頼者に報告しなければなりません。


3. 一般媒介契約とは,

依頼者側は、複数の不動産会社に重ねて不動産売却の依頼することができます。 自分で見つけた購入者と契約することも可能です。 他の業者を明らかにする義務のある明示型と明らかにしない非明示型とがあります。目的物件を指定流通機構に登録したり、業務処理状況を報告する義務がありません。

どのタイプの媒介契約を締結した場合であっても、法律で決められた媒介の報酬の上限額は変わりません。 また、いずれのタイプでも契約の有効期間は基本的に3か月です。 注意点として、次の場合には、媒介報酬額を上限として、違約金を支払わなければなりません。

1. 専属専任媒介・専任媒介で、依頼者が他の宅建業者の媒介で取引したとき

2. 専属専任媒介で、依頼者が自己の発見により取引をしたとき

このように、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介という各タイプの媒介契約の特徴を押さえて、自分の考えにあったものを選んでください。
 
『仲介』と『買取り』の違い
3限目
一般的に、不動産やマンションを売却する際には、「仲介」「買取り」2種類の方法がありますが、一般的には「仲介」が通例です。

仲介とは、不動産会社があなたの不動産やマンションを買い取るわけではなく、あくまで売りたいあなたと買いたい買主をスムーズに結びつける事を言います。

売主のメリットとしては、一般的に市場価格で売れるので金額的に損をしにくいという事が言えますが、デメリットとしては売却まで時間がかかる場合があります。

買取りとは、その名の通り、不動産会社があなたの不動産やマンションを買い取る事を言います。 その場合不動産会社は買い取った後、リフォームなどをしてその売却物件の価値を高めて再販売する事で利益を得るのが通例です。 売主のメリットとしては、売却までの時間がかからないという事が言えますが、デメリットとしては、仲介で売却するよりも金額が約7割程度に減少する点です。

仲介・買取のそれぞれのメリット・デメリットを理解した上で売却しましょう。
 
早く売却する為にやるべきこと
4限目
広告活動の結果、あなたの不動産やマンションの購入を希望する買主が見つかれば、その買主は実際にあなたの不動産物件を不動産会社の営業マンと一緒に見に来ます。 その時のあなたの買主と営業マンへの態度や事前準備で売却のチャンスは大きく変わります。してはいけない典型的な事を下記してみました。

1. 部屋をきれいに整理整頓していなかった。
2. ご見学中、照明・ライトをつけなかった。
3. 営業マンが話す以上に物件の説明してしまった。
4. 見学者に対して無愛想な態度をとった。


1は絶対にしてはいけません。 不動産会社の担当者からしても、売却する気があるのか?と「疑いの眼」で見られてもあ仕方ありません。

2は配慮不足です。少しでも自宅が明るいというところをアピールする為にご案内の際は必ず付ける様心掛けて下さい。

3は時と場合に寄ります。買主をお連れする営業マンが頼りないケースもありますが喋り過ぎは禁物です。買主に焦っているように思われ、損をする事があるので、ここはやはり信頼している営業マンに任せましょう

4も大変重要な事です。中古住宅というのは前の所有者がどういう方なのかという所も買主は気にします。また、出来るのならば近隣の施設(学校・スーパー病院等)を一覧で提示してあげる余裕があるとなおベターです。 また、買主はあなたの不動産物件を購入後リフォームするかもしれませんので、施設の良さ(浴室換気扇・浄水器等)近隣の環境を気にされる方も多いです。なぜなら買主は、良い近所付き合いが出来るかどうかも気にするからです。

見学が終わったら快く「ご縁があるといいですね」などと挨拶する事も大切です。 あなたのちょっとした心遣いが高値で売れる秘訣となるのです。
 
不動産の査定には、下記のものが、査定の関係あります。

公示価格
地価公示法に基づいて国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の価格を発表するもの。一般の土地の取引価格に指標を与え、公共用地の取得価格算定の基準となっている。

相続税路線価  
国税庁が相続税や贈与税算定の基礎にするため、毎年1月1日付で全国の市街化区域内の道路沿いに価格を付けています。これを通常路線価と言っていますが、公示価格に対し、8割程度の価格と言われています。

固定資産評価額  
固定資産評価額は国の固定資産評価基準で算定され、各市町村の固定資産台帳に登録されます。公示価格に対し、おおよそ7割と言われていますが、評価替えは3年ごとです。
売却の流れ
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