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家を購入する方の大勢が住宅ローンを利用します。
まずは「自分がいくらまで借りられるか?」「月々の返済から購入できる物件価格を算出する」など、資金面の状態をしっかり把握してから探しはじめることが
ベストです。まずは、ご購入の際にかかる費用とその諸費用の内訳、税金についてご説明します。
お住いをご購入するときには、物件の価格以外に税金など様々な諸費用がかかります。
これら諸費用の合計は、物件価格の約8〜10%が目安です。
(例) 「3,000万円の物件を購入する場合」の必要な資金は[物件価格×約8〜10%]で、3,240〜3,300万円程度です。 諸費用は、契約から引渡しまでの流れのなかで、その都度支払う費用です。内訳は以下の表のようになっています。
登録免許税 (国税) |
登記に伴う税金です。不動産購入時(所有権移転登記)には「固定資産税評価額×税率」、ローンを組んだ時(抵当権設定登記)には「借入金額×税率」がそれぞれ必要となります |
登記手数料 | 建物表示登記手続きの際の土地家屋調査士への報酬です。建物所有権保存登記手続きの際の司法書士への報酬です |
ローン諸費用 | ローン事務手数料・ローン保証料などの諸費用です |
固定資産税 (日割り清算) |
不動産を所有している限り毎年かかる地方税で、1月1日現在、各市町村の固定資産課税台帳に記されている土地や建物にかかる税金。所有者として登録されている人が支払う。マイホームなら、一定の条件を満たせば軽減措置がある |
都市計画税 (日割り清算) |
市街化区域内に不動産を持っている限り、毎年かかる地方税で、毎年1月1日現在の所有者に課せられる |
印紙代 | 売買契約書やローン契約書に貼付する印紙代(物件価格により変動) |
保険料 | 火災保険料など |
仲介手数料 | 取引価格400万円超で、売買価格の3%+6万円(別途消費税および地方消費税)となります |
不動産取得税 (地方税) |
住宅の場合、固定資産税評価額の3%です |
その他費用 | 引っ越し費用・解体工事費・仮住まい費用等 |
必要な資金の目安がついたら、それに合わせて戸建かマンションかなどの希望条件を決定します。ご家族で話し合い紙に書き出すなど、希望条件に優先順位をつけることをおすすめします。
まずは、条件どおりの物件があるかインターネット・情報誌など、さまざまな媒体から不動産情報を集めてみましょう。
住宅探しを始める時には、沿線や駅、環境や学校など、様々な条件をクリアしていかなくてはなりません。
お客様のご希望になるべく近づけるためには、沢山の情報を収集する事が必要になります。
住宅情報誌、インターネットなどの物件情報を上手に活用し、信頼の置ける情報をいち早く取り寄せましょう。
他では見ることのできない未公開物件を豊富に取り揃えております。まずはお気軽にご相談ください。
情報を集めることは非常に大切ですが、希望の100%を求め過ぎると、せっかく優良物件にめぐり合っても、「他にもっといい物件があるはず」と、せっかくのチャンスを逃してしまいかねません。
物件の悪いところばかりに注目せずに、ご希望条件をどのくらい満たしているのかといった優先順位をつけての物件選びを心がけましょう。
お客様のご予算・ご要望を詳しくお伺いして、ひとつずつ具体化していくお手伝いをいたします。
更に、必要な資金の調達については、自己資金、各種ローンの借入れなど、ご満足いただける資金プランをご提案するとともに、総合的なアドバイスを行います。
住宅探しには、物件情報だけではなく専門知識も多く要求されます。間違いのない信頼できる仲介業者を選ぶためには、以下のような点を注意します。
(1)宅地建物取引業免許 不動産売買の仲介業には、宅地建物取引業の免許が必要です。また事務所には、免許証番号や有効期限を記載した「宅建業者票」の表示が義務づけられています。
(2)業者団体への加盟状況 不動産業界にはいくつかの業者団体があります。各団体への加盟にあたっては、一定の基準で資格審査が行われているほか、日常業務に関しても一定の規則が設けられていますから、加盟しているかどうかも業者選びのポイントです。
集めた物件情報の中で気になる物件があったら、次は現地見学に行きましょう。
図面上では判らない周辺環境や日当たり、風通しなど、具体的な暮らしのシミュレーションができます。
日当たりや風通し、騒音など感覚的なことは、そこにずっと住む事を考えて良く見て回りましょう。
中古の場合は、売り出されている物件に売主様が住んでいる場合もあり、気兼ねして細かい部分のチェックができないという方もいるようです。しかし、大きな買物である住まいの購入においては後で後悔しないよう、できるだけ不明な部分を無くしてから決断するべきです。
気になる部分は遠慮せずに、積極的に見たり質問したりしましょう。
不動産会社に案内を依頼していただければ、希望に合う物件を短い時間でいろいろ集中して見る事ができ、また、市場の生の情報が聞けるので、同じエリアで探している他の人たちより大変有利になります。
現地ご案内に経験豊富なスタッフが同行しますので、物件についての説明を受けながら、現地をご覧いただけます。
物件内容だけでなく、周辺環境についても総合的に把握していただけるよう、さまざまな情報をご用意してご案内いたします。 現地で物件をご覧になるときは、まず下記の事に注意して図面と現況とを良く確認 しましょう。
購入希望の物件が決まったら、仲介業者に購入を申し込みます。その際、 購入申込書を提出します。
これを受けて仲介業者は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など、契約のための条件を調整します。
そして条件が整ったら、重要事項説明を経て不動産売買契約を結びます。
重要事項説明とは、売買契約の締結に先立って、物件にかかわる文字通り重要な事項を説明するものです。
これは宅地建物取引主任者の資格をもつ仲介業者が「重要事項説明書」によって説明を行います。
重要事項説明書には、 登記簿記載の権利関係や、物件の概要、代金の授受の方法、万が一の契約解除の場合の規定などが記載されています。不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
不動産売買契約は、「不動産売買契約書」を用いて締結されます。
売買契約書は、取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全・確実な売買の成立を目的とするものです。
売主・買主の双方が署名捺印し、買主が手付金を支払って契約が成立します。
不動産売買契約を締結したら、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行することになります。
義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず仲介業者に確認しましょう。
住宅ローンは大きく分けると2つのタイプ、「民間融資」「協調融資」に分けられます。
都市銀行や地方銀行などの民間金融機関が貸し出す民間融資は、ほかのタイプと区別するため、銀行ローンと呼ばれることがある。
民間融資は、変動型・固定期間選択型から選択できる金融機関が多いのですが、勤続年数に条件があったりするので注意が必要。
育児休業中の返済額を軽減したり、三大疾病にかかったときにローン返済を免除するといったものがある。
また、キャンペーン期間中に申し込んだ場合に金利を優遇することもある。
名称 | 特徴 | ローンの特色 |
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銀行ローン | 都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、信託銀行、ノンバンク、生命保険会社などが商品化しているローン | 各金融機関の独自色を出した様々なタイプのローン商品がラインナップされている。ライフスタイルに合わせた選び方ができる。 |
ネットバンクローン | 店舗を持たず、インターネットを窓口とした ローン | 店舗に出向く必要がなく、インターネット上で手続きが出来る(必要書類は郵送)。手数料、金利等が低め。繰り上げ返済は手数料無しでいつでもできる。 |
公的融資と民間融資との中間的存在の協調融資は、公庫融資の廃止に伴って登場。一般名称「フラット35」と呼ばれる。一般的に公庫に比べると民間の金融機関の方が審査が厳しいと言われている。 公庫融資の特徴であった「長期返済・固定金利」を実現している。融資するのはノンバンクも含めた民間金融機関だが、資金調達については住宅金融支援機構が協力している。
名称 | 特徴 | ローンの特色 |
---|---|---|
フラット35 (証券化ローン) |
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)がローン債券を買い取るなどして、ノンバンクを含めた民間金融機関の長期固定金利を支援しているローン。 | 長期返済、固定金利型が特徴。商品内容はほぼ同じだが、手数料や金利水準は各金融機関によって異なる。一部の金融機関では段階金利制を採用している。 |
入居後のトラブルを未然に防ぐため、物件の状態についての最終確認を行います。
入居後のトラブルを未然に防ぐため、売主・買主双方で、物件の状態についての最終確認を行います。
確認事項 | 内容 |
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所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し、登記申請を依頼します。 |
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手付金と内金を差し引いた売買代金の残額を支払います。 |
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登記費用を支払い、固定資産税(登記日からの日割清算)などを精算します。 |
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管理規約、パンフレット、付帯設備の保証書・取扱説明書などを受け取ります。 |
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お住まいのカギを受け取り、その確認として「不動産引渡確認証」を発行します。 |
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仲介手数料などの諸費用を支払います。 |
「登記」とは一定の事項を広く公示するために、公開された帳簿に記載することを意味します。
その目的は取引の安全を保護することですが、不動産取引においては、登記の手続きは司法書士に依頼します。
司法書士は、必要書類を預かって登記の申請書を作成し、法務局に提出します。
登記済みの権利書などを司法書士から受け取ったら、紛失や破損などがないよう注意して保管してください(登記済権利書の再発行はできません) 。
新居が決まれば、いよいよお引越し。お引越しの準備は早くやることに越したことはありません。 実際に引越し業者に連絡を入れる前に、お引越しの流れをシミュレーションしてみましょう。
お引越しは、役所や学校への転居届け、公共料金の移転手続き、各種登録サービスへの住所変更届、荷物の梱包、ゴミの処分、ご近所への挨拶など、荷物を運ぶこと以外にやることがたくさんあります。直前になって慌てないためにも、あらかじめ計画を立てて、スムーズで賢いお引越しを目指しましょう。
・引越し方法の検討・日程決定
・引越し会社を決める
・不用品を処分する
・新居のレイアウトを考える
・ネット解約の手続きをする
・転校手続き
・荷造り用の資材を確保する
・荷造り開始
・電話Aの移転
・転居通知・郵便物の転送手配
・役所への転出届
・電気・ガスA・水道の転居届出
・その他届出
・冷蔵庫の整理
・冷蔵庫・洗濯機の水抜き
・挨拶時に持参するものの準備
・最後まで使う必需品を用意
・旧・新居の掃除
・荷物の搬出
・電気・ガス・水道の閉栓・清算
・荷物の搬入
・引越し料金精算