土地の売却に関して知っておくべきことや注意点などをまとめました。
土地売却の流れ
土地売却の5ステップ
1.土地の相場を調べる・・・国土交通省の不動産取引価格情報検索システムを利用
2.不動産業者を探して契約する・・・不動産業者一括査定サイトを利用
3.土地を売り出す
4.買い手と売買契約を交わす
5.代金の受取・引き渡し
知っておくべきことは、土地の売却はどのような流れで進行していくのかということです。
これを把握することでやらなければならないことが必然と見え、少しでも高額で売却することに繋がります。
①土地の相場を調べる
とにかく気になるのは、土地にどのくらいの価値があるかどうか。
土地の相場は“国土交通省の不動産取引価格情報検索システムで調べることができます。
しかし、土地にはそれぞれの個性があり、相場価格で売却できるとは限らないので、あくまで参考程度に見て下さい。
②不動産業者を探して契約する
土地の売却は、不動産売買のプロである不動産業者に依頼するのがベストですが、ここで重要
.なのが“どこの不動産業者に依頼するか”です。
土地にはそれぞれ個性があるので、その個性に合った不動産業者に依頼しなければなかなか売却できなかったりかなり低価格になってしまったりと、納得いく売却にはならないでしょう。
不動産業者には得手不得手があるので、自分の土地を高額でスムーズに売却してくれる不動産業者を探さなければなりません。
必ず複数社に査定をしてもらい、査定価格や担当者の人となりを見て、信頼できると思った業者と契約しましょう。
不動産業者との契約の種類について
3種類の契約の形
一般媒介契約・・・複数社に売却依頼できる
専任媒介契約・・・1社のみ売却依頼ができ、自分で購入者を探すことも可能
専属専任媒介契約・・・1社のみ売却依頼ができ、自分で購入者を探すことは不可
不動産業者との契約には3種類ありますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約で契約するのが
オススメです。
一般媒介契約は複数の不動産業者と契約する形で、成功報酬が不動産業者の取り分となります。
先に買主を見つけて売却した不動産業者に利益が上がるので、一生懸命売り出しても他社に先を越されると利益が出ないことになり、積極的に販売活動を行ってくれないことがあります。
また、他社より早く売らなければ利益にならないので、購入希望者との価格交渉に負けることが多々あり、希望額で売却できない可能性が高くなります。
③土地を売り出す
不動産業者を一社に絞って契約したら、いよいよ土地の売り出しです。
査定時に不動産業者から提示された査定額を目安にし、担当者と相談しながら売却価格を決定しましょう。
不動産は売り出しから数ヶ月～半年で買主が見つかることが多いですが、土地の売却となればもっと期間が必要となることがあります。
土地は境界に関するトラブルを未然に防ぐため、境界確認済でない土地の場合は測量や境界確認をする必要が出てくるかもしれません。
それには3～4ヶ月を要するので、売却に1年はかかると見て行動するのが良いでしょう。
④買い手と売買契約を交わす
購入希望者が現れ、価格や引き渡し日など条件に納得がいったら売買契約書を交わしましょう。
もし、なかなか購入希望者が現れず、無駄に固定資産税のみ支払う期間が長くなりそうなら値下げも視野に入れましょう。
不動産の場合は売り時や買い時を逃すとなかなか思うように動きが見られず、なかには5年以上に渡って売りに出されていたものもあるくらいです。
固定資産税などの維持費を支払いながら買主が現れるのを待つのか、値引きをして早く売却するのか、なかなか判断が難しいのが不動産です。
妥当な価格が設定されているのであれば、あとは購入希望者とのタイミングになってきます。
自分の事情を考慮しながら担当者に相談して決める他ありません。
⑤代金の受取・引渡し
買主と契約を交わした後は、代金の受取と土地の引き渡しを行います。
これで土地の売却は終わりです。
その後、確定申告が必要な場合があります。
土地売却にかかる費用
土地売却に必要な費用
・仲介手数料・・・不動産業者に支払う料金
・税金・・・印紙税・抵当権抹消登記の免許税・不動産譲渡益課税
・一括繰上返済手数料・・・ローン全額返済する際に必要
・その他・・・解体費用・測量費用・整地費用など
土地はタダで売却できないのでさまざまな諸費用がかかります。
それを知った上で売却価格を設定しないと、損をすることがあるので注意が必要です。
①仲介手数料
家を売却した際と同じように、売却を依頼した不動産業者に支払う手数料が必要になります。
不動産の売買価格によって支払う金額が変わってきます。
②税金(印紙税・抵当権抹消登記の免許税・不動産譲渡益課税)
土地売却の税金概要
・印紙税・・・契約書に法的効力を持たせるために契約書に貼り付ける
・抵当権抹消登記の免許税・・・住宅ローンの支払いが残っている場合に必要
・不動産譲渡益課税・・・売却後に利益が出た場合に確定申告をして支払う税金
・土地を売却すると、印紙税・抵当権抹消登記の免許税・不動産譲渡益課税の3つの税金が発生することがあります。
また、不動産譲渡益課税は売却後に利益が出た場合、確定申告して支払わなければならない税金となります。
③一部繰上返済手数料
ローンの返済が残っている土地を売却する場合、引き渡しまでに残債を全額返済しなければなりません。
④その他(解体費用・測量費用・整地費用)
その他必要な費用
解体費用・・・価値がなくなった建物を解体して更地にする費用
測量費用・・・境界が不明瞭だったり登記簿上と異なったりする場合は測量が必要
整地費用・・・整地する必要がある土地であれば費用
古い建物が建ったままの土地を売る際、解体して売る場合は解体費用が必要です。
土地の境界が明確でなかったり、登記簿上と異なる境界だったりする場合は、測量して土地の境界をはっきりさせなければならないので測量費用がかかります。
また、荒れている土地を整地して売るなら整地費用が必要になります。
解体費用や整地費用は土地の広さなどによって費用が変わりますが、測量費用は約30～50万円必要になります。
土地の売却に必要な書類と、どの書類がどのシーンで必要になるかをまとめました。
その他にも、建物付きで売却する場合は建築確認済書及び検査済書、建築設計図などが必要になってきます。
また、不動産業者が必要と判断した書類は指示に従って準備しておきましょう。
建物が建った状態での土地売却
なかには、古家が建ったままの土地を手放そうと考えている人もいるでしょう。
価格がつけられないような古家が建っている場合、解体して売却するべきなのでしょうか。
また、家を残したまま売るべきなのでしょうか。
建物付きで土地を売却するメリット
①建物の瑕疵担保責任免責
建物付きで土地を売却すると、あくまで売却するものは“土地”であって建物ではないという扱いになります。
売却対象が土地なので、建物に関する瑕疵担保責任を負わなくてもよくなります。
②固定資産税が安く済む
面積によって特例等が適用されることがありますが、更地の固定資産税は建物が建っている場合と比べて約6倍となります。
そのため、建物付きで土地を売却したほうが売却諸費用を抑えることができます。
③買主は住宅ローンを利用して購入できる
住宅ローンは家を買う場合にしか利用できないので、土地を買うときにローンを利用するとなると複雑な手続きなどが必要になってきます。
建物付きで土地を売却するデメリット
①土地の埋設物確認が不可能
買主が、引き渡し後に建築工事などで地中障害物を発見するなどした場合、土地の瑕疵にあたることがあります。
建物の瑕疵担保責任は免責されますが、土地の瑕疵担保責任は問われるので注意が必要です。
建物が建ったままの売却だと、そういった土地の瑕疵を事前に見つけることができないので、買主が購入後に発見してしまうことも考えられます。
そのせいで建築工事が遅れるなどといったトラブルが起こると、紛争になることもあります。
②解体後の引き渡しや解体費用相当額の割引を迫られる
建物が建ったままでの取引は、建物を解体する場合の費用を買主が負担しなければなりません。
それを見越して、買主は“売主が解体した後に取引をしたい”や“解体費用相当額を割り引いてほしい”などといった要求をすることが多いでしょう。
多々あるケースでは売主がそれに応じることで売買契約が成立するので、解体費用にいくら必要なのかを事前に調べて対応していくと良いでしょう。
古家が建っている場合の売り方は
更地にしてもそのままでもメリットデメリットがあるので、不動産業者に相談してどうするかを決めると良いでしょう。
家に価値がないからと言って焦って解体する必要はありません。
まとめ
土地の売却は土地の相場を知る事から始まります。
査定額や担当者などを見て信頼できる業者と契約すれば、あとは不動産業者の指示に従って相談しながら土地を売却するだけです。
その際、必要書類は前もって準備しておくとスムーズに売却が進みます。
また、古い家が建っている場合、そのままでも売却を進めることができるかもしれないので焦って解体せず、古家付きで売却するメリットやデメリットを理解したうえで不動産業者に相談してから対処していきましょう。
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